La RICS certifie, forme et régule des professionnels de l’immobilier et de la construction. Ses membres professionnels sont soumis à certaines obligations, notamment déontologiques, dans l’intérêt des clients qu’ils doivent défendre. En effet, il existe, dans la plupart des métiers, des situations qui comportent des conflits d’intérêts. La RICS essaye de contribuer à résoudre, par l’édition de bonnes pratiques, ces situations, afin de maintenir et d’augmenter la confiance vis-à-vis des professionnels. En tant que membre d’une coalition internationale, l’International Ethics standart (IES), la RICS publie pour ses membres un guide « RICS professional standards and guidance, global – Conflicts of interest – 1st edition » dont l’édition en français est disponible depuis novembre 2017. Ce guide constitue un « professional statement» – c’est-à-dire que les règles sont obligatoires pour les membres de la RICS et ce, dans le respect des lois et règlements en France. Ces règles s’appliquent à partir du 1er janvier 2018 à tous les membres de la RICS qui ont été certifiés, quel que soit leur profil : asset manager, consultant, directeur de programme, maître d’ouvrage ou maître d’oeuvre, expert immobilier, urbaniste ou conseil…
Blanchiment, corruption …
Ce guide s’inscrit dans les différents textes de lois relatifs à la déontologie française qui évoquent déjà la notion de conflits d’intérêts, notamment le décret du 28 août 2015, qui avait porté auprès des professionnels de la loi Hoguet un rappel des règles essentielles en termes de déontologie (1), ou l’ordonnance du 1er décembre 2016, qui renforce le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, ou, pour certaines entreprises, la loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (2).
Dans les deux derniers textes, il faut considérer qu’il peut s’agir d’une obligation, pour un professionnel de l’immobilier ou de la construction, de signaler un conflit d’intérêts si celui-ci est relatif à des opérations de blanchiment, ou, pour un salarié, de signaler à son employeur un manquement, par exemple à une charte d’éthique, ou un acte de corruption. La protection du lanceur d’alerte pour certains motifs est expressément visée par la loi du 9 décembre 2017.
Au-delà de ces textes et d’une façon générale, le Code de conduite de la RICS soumet en toutes circonstances ses membres, ainsi que les sociétés régulées par la RICS, à l’obligation générale «… d’agir avec intégrité et d’éviter les conflits d’intérêts, ainsi que les actes et les situations incompatibles avec leurs obligations professionnelles ». La détection et la gestion des conflits d’intérêts sont des aspects délicats, mais indispensables du professionnalisme.
Qu’est-ce qu’un conflit d’intérêt ?
Pour la RICS, un « conflit d’intérêts » désigne : une situation dans laquelle le devoir d’un membre de la RICS (agissant à titre indépendant ou dans le cadre d’une société régulée ou non) ou d’une société régulée, d’agir dans l’intérêt d’un client ou d’un tiers lors d’une mission professionnelle, est incompatible avec son devoir envers un autre client ou un tiers dans le cadre de cette même mission professionnelle ou d’une mission connexe (« conflit d’intérêts client/ tiers – client/tiers »).
Tout membre de la RICS, agissant à titre indépendant ou dans le cadre d’une société régulée ou non, doit absolument fournir à chaque client toutes les informations importantes pour la mission professionnelle considérée dont il a connaissance. Les membres de la RICS et les sociétés régulées par cette dernière doivent absolument s’abstenir de conseiller ou de représenter un client quand le fait de conseiller ou de représenter ce client donnerait lieu à un conflit d’intérêts ou à un risque significatif de conflit d’intérêts, sauf si toutes les parties touchées ou susceptibles de l’être ont donné leur autorisation formelle préalable à cet égard. Les membres de la RICS et les sociétés régulées par cette dernière ne doivent recueillir d’autorisations préalables qu’après s’être assuré que l’exécution de la mission, malgré l’existence d’un conflit d’intérêts :
- est dans l’intérêt de toutes les parties touchées ou susceptibles de l’être ;
- n’est pas contraire à la loi et que le conflit ne les empêchera pas de conseiller toutes les parties susceptibles d’être touchées avec sérieux et compétence.
Tout membre de la RICS, agissant à titre indépendant ou dans le cadre d’une société régulée ou non, doit absolument :
- détecter et gérer les conflits d’intérêts conformément à cette déclaration professionnelle ;
- garder une trace de ces décisions concernant l’acceptation (et, le cas échéant, la poursuite) de chaque mission professionnelle, le recueil des autorisations préalables, et toute mesure prise pour éviter la survenue de conflits d’intérêts.
Quelle procédure pour traiter un conflit d’intérêts ?
Le membre de la RICS effectue une déclaration professionnelle sur les conflits d’intérêts vis-à-vis de son client et sans décider de l’opportunité d’exécuter une mission en dépit de l’existence d’un conflit d’intérêts effectif ou très probable : la déclaration interdit de passer à l’exécution, sauf à avoir préalablement obtenu le consentement éclairé de toutes les parties touchées.
Lorsqu’il existe un conflit d’intérêts, ou un risque significatif de conflit d’intérêts, le professionnel ne doit envisager d’entreprendre une mission (et obtenir les consentements éclairés correspondants pour ce faire) qu’à la condition d’avoir la certitude que la réalisation de cette mission sert au mieux les intérêts de tous les clients (ou tiers) concernés. Le recueil des autorisations accordées est un processus qui demande une considération sérieuse, un bon jugement professionnel et une exécution réfléchie auprès de toutes les parties potentiellement touchées.
Le professionnel peut accepter une mission dans la mesure où il va ériger une barrière de protection des informations vis-à-vis de son client ou un tiers. Toutefois, une barrière de protection des informations ne peut à elle seule résoudre un conflit d’intérêts. Pour répondre aux exigences de cette déclaration professionnelle, il faut absolument recueillir, en plus, les autorisations formelles de toutes les parties concernées.
1-Article 9 du décret du 28 août 2015 sur les conflits d’intérêts.
2-Ordonnance n°2016-1635 du 1er décembre 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
UN EXEMPLE CONCRET
Une société régulée par la RICS qui accepte une mission d’intermédiaire de vente pour le compte d’un vendeur de biens Immobiliers ne doit accepter de mission de conseil auprès d’un acheteur potentiel de ce même bien qu’en usant de précautions. L’opposition naturelle qui existe entre le vendeur et l’acheteur potentiel crée un conflit d’intérêts pour la société régulée, ou du moins un risque significatif de conflit. Le recours à une barrière de protection des informations et le registre des autorisations du client vendeur et du client acheteur pourraient suffire à surmonter ce problème. Toutefois, si la société de l’intermédiaire de vente est susceptible de réaliser un gain important dans le cas de l’acceptation de l’offre du client acheteur, le client vendeur doit absolument être clairement informé, lors du recueil des autorisations, de l’existence d’un conflit d’intérêts effectif ou probable pour l’intermédiaire de vente (conflit client-membre/société).
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