Première publication sur ce thème en France, ce livre, préfacé par le Directeur de TRACFIN, est co-écrit par deux spécialistes de ces questions: Maurice Feferman MRICS, directeur juridique immobilier de SwissLife Reim, et Yehudi Pelosi, avocat au barreau de Paris et maître de conférences à Sciences Po Paris. Il a vocation à mobiliser les professionnels de l’immobilier dans la lutte contre ces fléaux, en les incitant à respecter les règles en vigueur et en les alertant sur les risques encourus.
Cet ouvrage de 64 pages dresse un état des lieux de la règlementation et met en lumière, pour mieux les combattre, les schémas de fraude les plus courants dans le secteur immobilier: du simple « schtroumpfage » aux techniques plus complexes de « prêts adossés ou « auto-prêts », en passant par le recours à des sociétés écrans domiciliées dans des paradis fiscaux, ou encore des dessous-de-table ou autres méthodes telles que l’achat simulé.
Contrairement au secteur financier, notamment aux banques qui ont mis en place des procédures rigoureuses, l’immobilier accuse un réel retard en matière d’application des règlementations anti-blanchiment. Or le secteur est particulièrement concerné par ces questions et les enjeux sont considérables.
Depuis 1988, de plus en plus de professionnels de l’immobilier sont assujettis à la règlementation de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (dispositif LAB-FT): tout d’abord les agents immobiliers, les syndics de copropriétés et depuis peu les intermédiaires en location.
Pourtant, rares sont les professionnels à connaître leurs obligations et les sanctions qu’ils encourent. Très peu ont mis en place les process qu’exige la règlementation, notamment pour l’évaluation et la gestion des risques de blanchiment, la vérification de l’identité des bénéficiaires effectifs des transactions, le contrôle de la provenance des fonds et, dans un nombre limité de cas, l’obligation de déclaration de soupçon. Certains mettent en avant les difficultés qu’ils rencontrent pour la mise en œuvre des procédures internes adéquates au regard de la taille de leurs équipes.
Ainsi, bien qu’ayant légèrement progressé, le nombre de déclarations de soupçon provenant des agents immobiliers demeure extrêmement faible. Il est passé de 14 en 2010 à 84 en 2016, alors que les notaires ont été à l’origine de 1044 déclarations en 2016, sur un total de 64 815 signalements enregistrés par TRACFIN au cours de la même période, tous secteurs confondus. Parallèlement, on dénombre plus d’un million de transactions immobilières sur les douze derniers mois susceptibles d’être concernées par de potentiels signalements à TRACFIN.
Si les sanctions prononcées jusqu’à présent ont tenu compte de la méconnaissance de leurs obligations par les professionnels, l’indulgence n’est aujourd’hui plus de mise. Les sanctions se multiplient et devraient se renforcer en 2018, d’autant plus qu’une nouvelle évaluation de la France par le GAFI est prévue en 2020. Désormais les professionnels peu soucieux de leurs obligations s’exposent à des sanctions pouvant aller de la suspension voire du retrait de leur carte professionnelle, jusqu’à des poursuites de nature pénale pour les cas les plus graves.
Selon Philippe Pelletier FRICS, Président de la RICS en France « Il est naturel que notre organisation, qui s’attache à promouvoir l’excellence professionnelle et à partager les meilleures pratiques, prenne une part active aux nécessaires évolutions de la société. Le blanchiment d’argent sale, et souvent par ricochet le financement du terrorisme, n’épargnent pas la sphère immobilière, de la vente à la location en passant par la copropriété. Il est donc de notre devoir de répandre et de partager les bonnes conduites qui permettront d’éradiquer cette gangrène. C’est pourquoi nous avons choisi d’y consacrer le premier titre de la nouvelle collection d’ouvrages lancée par la RICS en France sur les sujets stratégiques du secteur immobilier. »
Fidèle à sa vocation en matière d’éthique et de régulation, la RICS a inscrit la lutte contre le blanchiment d’argent au rang de ses priorités, considérant qu’il s’agit d’un des risques majeurs pour la réputation de l’industrie immobilière mondiale. Une consultation publique à l’échelle internationale est en cours de déploiement. Elle donnera lieu à la création par la RICS, d’un nouveau standard international de référence qui définira une approche rigoureuse en matière de lutte contre la corruption sur le marché mondial de l’immobilier. Ce nouveau standard sera rendu obligatoire pour tous les professionnels de la RICS en 2018.