« Baromètre LPI-SeLoger : Recul des prix de l’ancien en septembre », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Recul des prix de l’ancien en septembre

Comme chaque année, la pression sur les prix signés a été moins vive durant les mois d’été. Le ralentissement de la hausse des prix constaté en juillet s’est poursuivi en août. Et en septembre, les prix signés au cours des 3 derniers mois ont reculé de 1.0 %. Mais cette année, la baisse a été plus soutenue qu’en 2016 à la même époque (- 0.1 %). En effet, si les prix des appartements se sont stabilisés en septembre après avoir cru rapidement depuis le début de l’été, ceux des maisons ont décroché : – 2.5 % au cours des 3 derniers mois, affichant une baisse deux fois plus rapide qu’il y a un an, à la même époque.

Cependant, comme la pression de la demande sur les prix n’a fait que se renforcer depuis plus d’un an, le rythme annuel de la hausse est encore soutenu. En septembre, les prix signés étaient en progression de 4.5 % sur un an, contre + 2.0 % il y a un an, à la même époque. Et la hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.9 %) que pour les maisons (+ 3.8 %).

Moindre pression sur les prix dans les grandes villes

Avec la stabilisation constatée en septembre, la pression sur les prix des appartements anciens s’est atténuée dans beaucoup des villes de plus de 100 000 habitants. La solvabilité de la demande a en effet été affectée par la hausse des prix depuis le printemps dernier et dans la plupart de ces villes, le rythme de la progression ralentit.

La hausse des prix ne reste supérieure à 10 % sur un an que sur Bordeaux et Le Mans. En revanche, à Besançon et à Tours, la hausse des prix a fortement ralenti. Et si elle est encore soutenue dans nombre de grandes villes, elle est très souvent inférieure à 5 %.

En revanche, la hausse des prix est toujours vive sur Lyon (+ 7.4 %) et elle accélère sur Paris : avec + 8.1 % sur an. Les prix dépassent maintenant les 9 000 €/m² dans 12 arrondissements. Et les hausses de prix sont de 8 % et plus dans 10 arrondissements !

Mais les prix reculent dans 9 villes, parfois rapidement : avec par exemple des baisses de plus de 4 % sur un an à Nantes et à Rouen.

Tension moins vive sur les prix du neuf

Comme chaque année, les tensions sur les prix des logements neufs se sont renforcées avec le retour du printemps. Puis le rythme de la hausse des prix s’est accru durant l’été. Au cours des 3 derniers mois, les prix ont ainsi augmenté de 1.3 % en septembre. Cependant, l’augmentation récente est moins vive qu’il y a un an : depuis plusieurs mois, la demande présente en effet des signes d’essoufflement qui s’accompagnent d’une moindre pression sur les prix. C’est sur le marché des appartements que les tensions sur les prix s’atténuent le plus rapidement (+ 0.8 % en septembre, contre + 1.8 % il y a un an). Alors que la hausse des prix des maisons est encore soutenue (+ 2.9 % en septembre, contre + 2.6 % il y a un an).

Néanmoins la hausse des prix des logements neufs mesurés en niveau annuel glissant est encore plus rapide qu’en septembre 2016 (+ 3.3 %, contre + 2.5 %), aussi bien sur le marché des appartements que sur celui des maisons. Et d’ailleurs, pour le cinquième mois consécutif la hausse des prix dépasse les 3 %.

Stabilisation des marges de négociation à très bas niveau

En septembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.9 %, en moyenne : 3.3 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Après une année de recul rapide qui les a conduites à un niveau très bas, jamais observé jusqu’alors, les marges se sont stabilisées en septembre. Dans toutes les régions, la hausse des prix signés a favorisé cette réduction des marges durant l’été. Et les ventes ont pu se réaliser qu’après une faible révision des prix affichés. Les vendeurs n’ont donc guère été incités à la prudence lors de la mise en vente de leurs biens.

Mais avec l’arrivée de l’automne, la pression de la demande se relâche habituellement et les marges se redressent durant l’hiver. Le marché des maisons étant plus sensible à cette fluctuation saisonnière que celui des appartements.

Affaiblissement des ventes en septembre

Après un niveau d’activité exceptionnel durant l’hiver dernier, les ventes de logements anciens ont hésité dès la fin du printemps. La demande s’est alors affaiblie : la hausse des prix des logements s’est accélérée, alors que les conditions de crédit ne s’amélioraient plus. Puis après un début d’été encourageant, le marché n’a pas fait montre d’un grand dynamisme en août, comme cela est habituel durant les vacances. D’ailleurs durant l’été, la production des crédits immobiliers destinés à l’ancien a encore reculé, un peu plus qu’à l’habitude. Et en septembre les ventes se sont affaiblies, perdant plus de 10 % par rapport à leur niveau de 2016.

Aussi, en dépit d’un très bon début d’année, le rythme de progression des ventes mesurées en année glissante n’était plus que de 4.6 % en septembre, contre plus de 12 % à la fin de l’hiver.

Dégradation fréquente de l’activité dans les régions

Dans les régions où la demande était déjà affaiblie, pour des raisons économiques ou par la hausse des prix, le marché a fortement reculé durant l’été (10 % et plus sur un an) : comme en Auvergne, en Champagne-Ardenne et dans le Limousin. Dans beaucoup de régions, lorsque le marché était sur le fil du rasoir, les ventes ont nettement fléchi et l’activité se replie maintenant (de l’ordre de 5 % sur un an) : en Bourgogne, en Bretagne et dans le Centre. Alors que le marché bascule progressivement en Basse Normandie, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Midi Pyrénées, en Languedoc-Roussillon et en Lorraine.

Rares sont les régions (Aquitaine, Ile de France, PACA, Pays de la Loire et Poitou-Charentes) où les ventes progressent toujours rapidement sur un an, parce que la demande y dispose encore des capacités financières pour se réaliser.