L’avant-contrat est un acte essentiel de la vente. Il détermine les engagements réciproques du vendeur et de l’acquéreur. L’acte authentique sera établi conformément à cette promesse. L’agent immobilier s’assure de la légalité de l’avant-contrat et prend un soin tout particulier à sa rédaction, en se montrant attentif à un certain nombre de clauses. Focus non exhaustif sur trois d’entre elles.
L’entrée anticipée ou différée de l’acquéreur
Habituellement, la propriété du bien immobilier est acquise à l’acquéreur le jour de la signature de l’acte authentique, et l’acheteur prend possession du bien le même jour. Cependant, l’acquéreur peut demander à occuper le bien avant la signature définitive, ou le vendeur peut souhaiter rester dans les lieux plus longtemps. Comment encadrer cette situation ?
Le prêt à usage
Même si cela est tentant, mettre en place un bail comporte un important risque. En effet, généralement, le bien vendu constitue la résidence principale de l’acquéreur, qui y entre de façon anticipée, ou du vendeur, qui libère les lieux de façon différée. Le bail sera donc soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui édicte un statut d’ordre public, inadapté à une situation provisoire. En effet, si la vente n’est pas réitérée, le locataire bénéficiera d’un bail d’une durée de trois ans, et pourra donc se maintenir dans les lieux.
Il est possible d’établir une convention de prêt à usage. La mise à disposition du bien est réalisée gratuitement, la convention pouvant prévoir que le bénéficiaire paie les charges relatives au bien. La convention devra définir les obligations de l’emprunteur, et notamment : assurance, absence de transformation, de cession ou de location, événements mettant fin à la convention, clause résolutoire et clause pénale.
La clause pénale institue une indemnité dissuasive pour l’emprunteur. Elle est fréquemment fixée en fonction du prix de vente, par exemple, à 1/1 000 du prix de vente par jour de retard dans la libération des lieux.
Le conseil au mandant
L’agent immobilier est débiteur d’une obligation de conseil envers les parties à l’acte, et, spécifiquement, envers son mandant vendeur. Il lui revient donc de l’alerter, de façon expresse, sur les risques encourus. Ainsi, notamment, est-il raisonnable de permettre l’entrée anticipée d’un acquéreur qui pourrait regretter son achat, pour des raisons purement subjectives, ou qui n’a pas encore obtenu son prêt, ou encore lorsque les droits de préemption ne sont pas purgés ? Est-l prudent d’autoriser l’acquéreur à entamer des travaux ? De son côté, si le vendeur souhaite différer son départ du bien, l’intermédiaire devra tout autant attirer l’attention de l’acheteur sur les risques liés à une non-libération des lieux à la date convenue. Enfin, l’agent immobilier devra clairement informer les parties sur la fiscalité spécifique applicable à ces situations.
La clause de substitution
Il est fréquent que l’acquéreur demande l’insertion d’une clause lui permettant de substituer une autre personne pour la vente, notamment s’il envisage de faire acquérir le bien par une SCI qui n’est pas encore constituée au jour du compromis.
Les risques liés à la substitution
La clause de substitution peut être rédigée plus ou moins largement. Or, la réglementation Tracfin impose à l’agent immobilier d’identifier le bénéficiaire effectif, c’est-à-dire la personne physique pour le compte de laquelle l’opération est exécutée ou qui contrôle l’acquéreur personne morale. Une rédaction restrictive de la clause de substitution permet de prévenir ce risque.
Les modalités de substitution
Prévoir, dans le compromis de vente, les modalités de la substitution est indispensable : définir le délai, le destinataire et le formalisme attaché à la notification de substitution, ainsi que la procédure subséquente. Envisager la question de la faculté de rétractation de l’acquéreur substitué ainsi que la solidarité de l’acquéreur originel est également un élément essentiel.
Les conditions de libération du bien
L’intermédiaire s’interrogera sur l’occupant du logement dont la vente lui est confiée. En effet, lorsque le bien est loué, l’agent immobilier devra avoir réuni, lors de l’établissement du mandat, l’ensemble des éléments permettant d’établir la régularité de la libération des lieux.
Annexer le congé au compromis
Qu’il émane du bailleur ou du locataire, le congé est soumis à un formalisme plus ou moins important. S’il ne respecte pas les conditions de forme, le congé encourt la nullité et le bail ne sera pas résilié, la vente d’un bien libre de toute occupation sera alors compromise. Annexer le congé au compromis, après en avoir vérifié la régularité, conforte l’efficacité de l’avant-contrat.
Fixer la date de l’acte authentique
Si la vente est conclue pour un bien libre de toute occupation, l’acte authentique ne peut être passé qu’après la fin du potentiel bail en cours sur le bien. Le rédacteur de l’acte vérifie alors les délais de libération des lieux en fonction du terme du bail. Peu nombreux sont les acquéreurs qui acceptent, en effet, de faire leur affaire du départ de l’occupant qui pourrait se maintenir dans les lieux illégalement.
Maîtriser les délais du congé pour vendre
Lorsque le vendeur a délivré un congé pour vendre, dans le cadre d’une location non meublée soumise à la loi du 6 juillet 1989, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance. Il doit avoir été effectivement reçu par son destinataire : la notification par huissier évite les incertitudes liées l’envoi d’une lettre recommandée. Le locataire peut indiquer son intention d’acquérir le bien, aux conditions qui lui ont été proposées, dans les deux premiers mois du préavis, c’est-à-dire au cours du sixième et du cinquième mois à décompter depuis la fin du bail. Si, par la suite, le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, ces nouvelles conditions doivent être notifiées au locataire, qui dispose alors d’un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption. Lorsque le locataire a quitté les lieux sans indiquer ses nouvelles coordonnées, la notification lui est adressée, par huissier nécessairement, à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie.
A notre connaissance, il n’existe pas de jurisprudence relative au délai pendant lequel cette seconde notification devra être effectuée alors que le bail est terminé. La pratique notariale semble fixer ce délai à douze voire dix-huit mois après le terme du bail. Une condition suspensive de non-exercice de son droit de préemption par le locataire s’impose alors.
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