« Baromètre LPI-Seloger : Pas de pause estivale pour la hausse des prix de l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Habituellement, la pression sur les prix se fait moins vive durant les mois d’été. Et le mois d’août enregistre très souvent la baisse des prix signés.

Mais cette année, la hausse des prix n’a pas connu de pause estivale. Tout au plus, le ralentissement de la progression des prix qui avait été constaté en juillet s’est confirmé : en août, les prix signés au cours des 3 derniers mois ont en effet progressé de 0.8 %.

Le ralentissement est le plus net sur le marché des maisons, avec une stabilisation des prix en août. En revanche sur le marché des appartements la pression reste vive, avec  + 1.3 % durant l’été.

Certes, ce ralentissement devrait se poursuivre, au moins jusqu’au début de l’hiver. Cependant, comme la pression de la demande sur les prix n’a fait que se renforcer depuis plus d’un an, le rythme annuel de la hausse ne fléchit guère. Il intègre encore le rebond des prix constaté durant l’été 2016. Et donc, les prix des logements anciens augmentent toujours rapidement : en août, les prix signés étaient en progression de 4.5 % sur un an, contre + 1.9 % il y a un an, à la même époque. Et la hausse est toujours plus forte pour les appartements (+ 4.7 %) que pour les maisons (+ 4.3 %).

Hausse des prix du neuf toujours soutenue

Après un printemps plutôt calme, les tensions sur les prix des logements neufs se sont renforcées dès le début de l’été, comme chaque année à la même époque. Au cours des 3 derniers mois, les prix ont augmenté de 0.8 % en août, à un rythme cependant moins soutenu qu’il y a un an. Les prix des maisons augmentent toujours le plus rapidement (+ 1.2 % en août), alors que les tensions sont moins marquées sur le marché des appartements (+ 0.6 % en août).

Néanmoins, comme la pression sur les prix est maintenant moins vive qu’il y a un an, le rythme de la hausse se stabilise : avec + 3.4 % en août, comme en juillet d’ailleurs (contre + 2.2 %, il y a un an). Cependant, pour le quatrième mois consécutif la hausse dépasse les 3 %.

Hausse rapide des prix dans la plupart des grandes villes

La hausse des prix des appartements anciens se renforce depuis le début de l’été dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants. Et en août, les prix augmentent dans plus des ¾ des grandes villes. La solvabilité de la demande en est presque partout affectée.

La hausse des prix est toujours très rapide (au moins 10 % sur un an) à Besançon, à Bordeaux, au Mans, à Nîmes ou à Tours. Elle est forte (de 6 à 8 % sur un an) à Amiens, à Brest, à Lyon et à  Strasbourg. Et de l’ordre de 5 % à Caen, à Lille, à Montpellier et à Nantes.

A Paris, la progression des prix est maintenant de 7.5 % sur an. Les prix dépassent les 10 000 €/m² dans 7 arrondissements. Et les hausses de prix sont de 8 % et plus dans 8 arrondissements !

Mais dans de nombreuses villes, le marché ne s’est pas ressaisi et les prix reculent, parfois rapidement : avec par exemple des baisses de plus de 4 % sur un an à Angers, à Perpignan, à Rouen ou à Saint-Etienne.

Nouveau recul des marges

En août, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.1 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Les marges reculent toujours. Sur le marché des appartements, leur diminution se poursuit pour maintenant les conduire à 25 % sous leur moyenne de longue période, à un niveau jamais observé jusqu’alors. Sur le marché des

maisons, elles reculent rapidement depuis la fin du printemps, pour maintenant s’établir à leur plus bas niveau depuis 2012.

Dans toutes les régions, la hausse des prix signés constatée depuis plus d’un an s’accompagne de cette réduction des marges. Les vendeurs n’ont donc plus besoin de faire preuve de modération lorsqu’ils proposent de nouvelles affaires, la réalisation des ventes s’effectuant la plupart du temps sans révision des prix affichés.

Recul habituel des ventes en août

Comme chaque année, les ventes de logements anciens n’ont pas fait montre d’un grand dynamisme durant le mois d’août : elles ont reculé de près de 20 % par rapport à juillet. Le marché a donc connu sa pause estivale habituelle. Mais le recul d’activité a été moins prononcé que les années précédentes : depuis le début des années 2010, le repli du mois d’août est compris entre 25 et 30 %.

Pour autant, la demande qui est affaiblie par la hausse des prix des logements ne s’est pas vraiment ressaisie. D’ailleurs durant l’été, la production des crédits immobiliers destinés à l’ancien a encore reculé.

Néanmoins, compte tenu de l’activité constatée jusqu’en avril, le rythme de progression des ventes mesuré en année glissante s’établit à + 7.4 % en août, à un rythme stabilisé depuis la fin du printemps.

Développement inégal entre les régions

Depuis plusieurs mois déjà, les ventes de logements anciens reculent rapidement en Champagne-Ardenne et dans le Limousin (au moins 10 % sur un an) : confrontée à un environnement économique peu favorable, la demande ne réussit pas à se ressaisir. Dans d’autres régions, la demande a été fragilisée par la hausse des prix (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Franche-Comté, Haute Normandie et Lorraine), alors que déjà sa solvabilité n’était pas toujours excellente.

Mais dans d’autres régions (Aquitaine, PACA, Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes progressent encore rapidement (au moins 10 % sur un an), en dépit de (fortes) tensions sur les prix.

Ailleurs, les ventes augmentent toujours au rythme de l’ensemble du marché (de 7 % sur un an, en moyenne).