« Baromètre LPI-SeLoger : Le marché est sur le fil du rasoir », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Hausse des prix de l’ancien, toujours plus rapide

Les prix des logements anciens augmentent de plus en plus rapidement. En juillet, les prix signés étaient en progression de 4.5 % sur un an, contre + 1.6 % en juillet 2016. La hausse est toujours plus forte pour les appartements (+ 4.7 %) que pour les maisons (+ 4.3 %).

Mais la progression des prix signés au cours des 3 derniers mois a commencé à ralentir en juillet, comme chaque année à la même époque. Le ralentissement devrait se poursuivre, au moins jusqu’au début de l’hiver. Cependant, comme la pression de la demande sur les prix n’a fait que se renforcer depuis plus d’un an, le rythme annuel de la hausse ne fléchit guère. Et il intègre pleinement le rebond des prix constaté durant l’été 2016.

Le ralentissement de la hausse des prix constaté au cours des 3 derniers mois est maintenant aussi marqué sur le marché des appartements que sur celui des maisons : avec, dans tous  les cas, une hausse des prix deux fois moins rapide en juillet qu’en juin.

Renforcement de la hausse des prix du neuf

Depuis le début de l’été, les tensions sur les prix des logements neufs se renforcent, comme chaque année à la même époque. Au cours des 3 derniers mois, les prix ont augmenté de 0.9 % en juillet, à un rythme comparable à celui qui avait été constaté il y a un an. Ce sont toujours les prix des maisons qui tirent l’indice vers le haut (+ 2.3 %, contre + 1.7 % en juillet 2016), alors que les tensions sont moins marquées sur le marché des appartements (+ 0.5 %, contre + 0.8 % en juillet 2016).

Néanmoins, sur un an, la hausse des prix se renforce : compte tenu des évolutions observées jusqu’alors, le rythme de la progression accélère encore, avec + 3.4 % en juillet (contre + 2.1 %, il y a un an). Pour le troisième mois consécutif, la hausse dépasse les 3 % et retrouve les rythmes de progression qui prévalaient avant l’été 2012. La progression des prix des maisons reste très vive (+ 5.4 % sur un an), alors que celle des prix des appartements se renforce progressivement (+ 2.9 % sur un an).

Hausse des prix dans 3/4 des grandes villes

Après les hésitations constatées au cours du printemps, la hausse des prix s’est renforcée depuis le début de l’été, dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants. Et en juillet, les prix augmentent dans plus des ¾ des grandes villes.

Par exemple, la hausse des prix se fait plus vive, de 12 % et plus sur un an, à Besançon, à Bordeaux, au Mans, à Nîmes ou à Tours : et dans ces villes, la solvabilité de la demande se dégrade maintenant rapidement. L’augmentation des prix est aussi très rapide sur Paris, avec + 7.3 % sur an :  les prix dépassent 9 000 €/m² dans 11 arrondissements, avec des hausses de 5 % et plus dans 15 arrondissements (de plus de 8 % dans 8 arrondissements) !

Mais dans de nombreuses villes, l’affaiblissement de la demande s’accompagne d’un recul des prix toujours rapide : avec par exemple des baisses de plus de 4 % sur un an à Angers, à Limoges, à Perpignan, à Rouen ou à Saint-Etienne.

Des marges de négociation toujours plus faibles

En juillet, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.8 %, en moyenne : 3.2 % pour les appartements et 4.5 % pour les maisons.

Les marges baissent encore. Après un semestre de stabilité, elles reculent rapidement sur le marché des maisons depuis la fin du printemps, pour maintenant s’établir à leur plus bas niveau depuis 2012. Alors que sur le marché des appartements, elles reculent encore pour descendre à près de 25 % sous leur moyenne de longue période.

Partout la hausse des prix signés contribue aux évolutions constatées depuis un an. Les vendeurs ont très peu révisé leurs ambitions et les nouvelles affaires qui sont proposées ne tablent guère sur un ralentissement de la hausse des prix : mais le risque de perte des affaires est limité face à la pression de la demande.

Un marché sur le fil du rasoir

Après un début d’année exceptionnel, les ventes ont reculé durant le printemps. La hausse des prix des logements est en effet devenue trop rapide : elle ne peut plus être compensée par l’amélioration des conditions de crédit. Et la solvabilité de la demande qui se dégrade depuis plusieurs mois contrarie le dynamisme du marché.

Le rythme de progression des ventes mesuré en année glissante ralentit donc depuis le début du printemps, pour s’établir à + 7.1 % en juillet.

Pour autant, la pression de la demande reste soutenue. D’ailleurs, les ventes se sont ressaisies en juillet, même si après l’affaiblissement constaté les mois précédents, l’activité recule encore de 2.1 %, en niveau trimestriel glissant. Mais comme habituellement la demande se replie en août,  il faudra attendre la rentrée pour savoir si le marché a bien retrouvé  de la vigueur.