Publicité : de vos barèmes à vos annonces, Anne-Catherine POPOT, Directrice juridique du SNPI.

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière précise les règles de publicité de vos barèmes d’honoraires et fixe le contenu de vos annonces.

Vos honoraires

Vos honoraires doivent faire l’objet d’un affichage. Les professionnels qui interviennent pour mettre en relation acquéreurs et vendeurs ou locataires et bailleurs sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui en incombe le paiement. Ils doivent être indiqués toutes taxes comprises. Lorsque ces prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractères très  apparents précise le caractère cumulatif des tranches entre elles. Les barèmes doivent être affichés de façon visible et lisible :

• à l’entrée des établissements recevant de la clientèle ;
• depuis l’extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location ;
• sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel. Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande peut être substituée ;
• dans les foires, les salons ou à l’occasion de toute manifestation commerciale. Les professionnels peuvent toutefois indiquer, de manière visible pour les consommateurs, sur un panneau ne pouvant pas être inférieur au format A3, la possibilité de consulter immédiatement sur place l’ensemble de ces informations ;
• sur internet, ces barèmes doivent également être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé.

Vos mandats de vente

L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 précise que le titulaire de la carte professionnelle ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autres honoraires que ceux dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. À cet effet, le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée, et ce dans quelles conditions.

Exemples :

Mandat de vente d’un bien au prix demandé de 150000 euros : honoraires de 12000 euros à la charge du vendeur.

Mandat de vente d’un bien au prix demandé de 150000 euros : honoraires de 12000 euros à la charge de l’acquéreur.

Ne figure dans les conditions du mandat de vente que le « prix de vente » demandé ou souhaité par le mandant vendeur et non plus un « prix de présentation » ou un «prix commission incluse » lorsque les honoraires sont mis à la charge du vendeur. Rappelons que ce prix de vente demandé ou souhaité par le mandant vendeur est librement déterminé et qu’il peut donc « économiquement » être fixé compte tenu du montant des honoraires du professionnel stipulés à la charge du vendeur.

Vos annonces pour la vente d’un immeuble

Mentions descriptives du bien à vendre

Deux types d’éléments sont imposés par la règlementation :

a) Vente de lots de copropriété

L’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) impose quatre mentions :

• le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
• le nombre de lots ;
• le montant moyen annuel de la quote-part à la charge  du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
• si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article L. 615-6 du CCH.

b) Diagnostic de performance énergétique (DPE)

La loi distingue :

• les annonces insérées dans la presse écrite. Elles doivent mentionner la lettre en majuscule correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique, précédée des mots « classe énergie » (art. R 134-5-1 du CCH) ;
• les annonces affichées dans les locaux des agences immobilières (art. R 134-5-2 du CCH). Elles doivent faire apparaître dans l’annonce le classement énergétique du bien sur l’échelle de référence de façon lisible et en couleur. Cette mention doit représenter au moins 5 % de la surface du support ;
• les annonces publiées sur un réseau de communications électroniques (art. R 134-5-3 du CCH). Elles font apparaître le classement énergétique du bien sur l’échelle de référence. Cette mention, lisible et en couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 × 180 pixels.

Mentions relatives aux prix

Ces mentions concernent, d’une part, le prix de l’immeuble à vendre, d’autre part, les honoraires du professionnel.

a) Prix de l’immeuble à vendre

Désormais, quel que soit le support utilisé, l’annonce doit indiquer le prix de vente du bien objet de la publicité (art. 3 de l’arrêté du 10 janvier). Deux cas sont ensuite prévus :

• les honoraires sont à la charge du vendeur : le prix de vente ne peut en aucun cas inclure « juridiquement » la part des honoraires à la charge du vendeur. L’annonce ne fera alors mention que du prix du bien sans aucune référence au montant des honoraires du professionnel. Les mentions « Frais agence inclus », « Commission comprise », « Honoraires inclus » disparaissent de ces annonces.
• les honoraires sont à la charge de l’acquéreur : le prix de vente comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires.

b) Prix de la prestation de service du professionnel de l’immobilier

L’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 créé par la loi Alur dispose que doit être mentionné dans l’annonce le montant toutes taxes comprises des honoraires exprimés en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.

Vos annonces pour la location

Mentions descriptives du bien à louer

Les annonces d’immeuble à louer n’étaient soumises jusqu’alors qu’à la mention relative au diagnostic de performance énergétique, évoquée ci-dessus. L’arrêté du 10 janvier 2017 impose pour toute location ou sous-location, hormis la location saisonnière, les mentions suivantes :

• la commune et, le cas échéant, l’arrondissement au sens de l’article L. 2511-3 du Code général des collectivités territoriales, dans lesquels se situe le bien objet de la publicité ;
• la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable au sens de l’article R.* 111-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
• le cas échéant, le caractère meublé de la location;
• le cas échéant, pour les biens visés par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, le montant du complément de loyer exigé ;
• le cas échéant, le montant du dépôt de garantie exigé.

Mentions relatives au prix de la prestation de service

En vertu de l’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 créé par la loi Alur, doit être mentionné dans l’annonce le montant toutes taxes comprises des honoraires lorsqu’ils sont à la charge du locataire. Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 5 I de cette loi prévoit notamment une décomposition des honoraires à la charge du locataire en deux types de prestations, dont le montant des honoraires respectifs est plafonné selon un prix au m2 fixé par décret. Le premier « bloc » comprend les prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du contrat. Le second « bloc » comprend la prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée. Ainsi, les annonces de location doivent faire ressortir distinctement les honoraires afférents à chacune de ces prestations :

• le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;
• le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux.

L’engagement des parties

Toujours en vertu de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le montant des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai ses honoraires une fois l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique. Que l’engagement soit un compromis, une promesse unilatérale, une offre d’achat, un contrat de réservation d’un immeuble à construire, un bail, un acte de cession, il doit impérativement reprendre : le montant de vos honoraires tel qu’il figure sur votre barème, dans le mandat et sur vos annonces, ainsi que la qualité de la personne qui paiera vos honoraires déterminée sur votre barème, dans le mandat et sur vos annonces. Sauf rares exceptions, le montant de vos honoraires tel qu’affiché ne peut être négocié et transféré à la charge d’une autre partie.

Anne-Catherine Popot,
Directrice juridique du SNPI

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