En France, de nombreuses copropriétés vont mal. En effet, selon les statistiques publiées par le ministère du logement en 2015, 101 000 copropriétés, soit 19% du parc, sur les 617 000 que compte la France (6,9 millions de résidences principales) sont dans une situation fragile (les niveaux de fragilité étant à géométrie variable). Un impayé ou deux peuvent vite les mettre en péril. En cause : le contexte économique, le chômage, les divorces, les recompositions familiales, … qui touchent de plus en plus les copropriétaires. Aujourd’hui, les défaillances, les impayés ne sont plus uniquement le lot des locataires. Beaucoup de copropriétaires éprouvent des difficultés à payer leurs charges. Toutes les copropriétés sont aujourd’hui exposées aux aléas de l’économie, parce que la réalité de la société urbaine a subi une profonde mutation.
Plus de 2/3 des contentieux impliquant de copropriétés portent sur les impayés de charges
«La garanties des charges impayées n’est pas un produit nouveau, explique Jean-Paul Boudignon. C’est un produit qui existe depuis plusieurs années. Toutefois, les premières versions, comme celle commandée en 1994 par la FNAIM à une compagnie française, ont connu un succès très limité. Et pour cause : elles étaient inadaptées au marché car elles donnaient la priorité à la couverture des charges courantes, avec des restrictions importantes sur les travaux hors budget. Depuis, le contexte législatif a évolué. La loi Alur impose notamment l’obligation aux syndics d’avoir des comptes séparés pour chaque copropriété. De ce fait, si les propriétaires ne paient pas leurs charges, le syndic ne peut pas régler les factures ou engager les travaux qui ont été votés. Il faut désormais qu’il y ait l’argent sur le compte de la copropriété pour éviter une insuffisance de provisions, des agios bancaires, des appels de fonds complémentaires et dans le pire des cas la nomination d’un mandataire ad hoc. » Et Jean-Paul Boudignon de préciser : « Plus de 2/3 des contentieux impliquant des copropriétés portent sur des impayés de charges. Inquiétant quand on sait que la taille moyenne des copropriétés comporte moins de 15 lots… »
De la nécessité de s’assurer contre les défaillances des copropriétaires
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‘Garantir les charges de copropriété via la souscription d’un contrat d’assurance est la solution la plus rapide et la moins onéreuse pour faire face à la défaillance des copropriétaires », Jean-Paul Boudignon, consultant spécialiste des assurances de l’immobilier.
Alors, si la solution, c’était de souscrire une assurance ? Associées ou proposées avec une protection juridique du syndicat des copropriétaires, les nouveaux contrats (AssurTréso, SésurTréso, Coprolitis) proposent une garantie qui couvre aussi bien les charges courantes que celles hors budget. Grâce à elle donc, les copropriétaires n’auront plus besoin de mettre la main à la poche pour rééquilibrer trésorerie la, et assurer à la copropriété les ressources indispensables pour l’entretien, la réparation et la conservation des parties communes. Pour une dépense mensuelle comprise entre 2 ou 3 euros par copropriétaire et par lot principal, le syndic, grâce à l’avance de trésorerie définitive de l’assureur, peut régler les factures en cas de défaillance d’un ou de plusieurs propriétaires !
De nouvelles versions de la garantie des charges de copropriété ont donc vu le jour. Et pour cause : il fallait bien revoir la copie et s’adapter à ces évolutions législatives, notamment à la généralisation du compte unique qui place chaque copropriétaire devant ses responsabilités. Il faut dire que longtemps, en dépit de la loi, le compte unique permettait « une certaine souplesse » dans la gestion des comptabilités. Ces « aménagements » ne sont plus possibles. Dans le cadre du surendettement, l’effacement des dettes de charges de copropriété était exceptionnel jusqu’en 2011. Depuis la procédure de rétablissement personnel sans redressement judiciaire est entrée en vigueur et l’étalement ou l’effacement des dettes d’un copropriétaire défaillant est désormais de plus en plus fréquent, au grand dam des syndicats de copropriétaires et des syndics.
Des contrats pour garantir les charges de copropiété
Aujourd’hui, la plupart des courtiers et des compagnies d’assurance (Assurcopro, Verspieren,CCGA, Sada, Galian) proposent des contrats pour garantir les charges de copropriété. « Il faut bien comprendre que ces produits n’ont pas été élaborés pour se substituer au travail des syndics, reprend Jean-Paul Boudignon. Les syndics ont à leur disposition toute une série de mesures et de procédures pour faire payer les copropriétaires débiteurs ou récalcitrants. Et ils savent très bien les mettre en oeuvre. Toutefois, dans certains cas, lorsque le copropriétaire ne peut pas payer, il faut bien prévoir une solution de repli… La garantie des charges de copropriété est la solution la plus efficace. C’est un produit d’assurance de prévention qui vient renforcer l’efficacité des syndics parce que, quelles que soient leurs compétences et leur diligence, ils ne peuvent rien contre la lenteur de la justice ou les délais accordés par les Tribunaux. C’est donc le moyen le plus rapide et le moins onéreux pour avoir une trésorerie équilibrée, en évitant d’avoir recours à des appels de fonds complémentaires, non budgétés auprès des autres copropriétaires. »
Des frais de procédure pris en charge
Cette indemnisation assure à la copropriété une régularité de fonctionnement et une indispensable protection des copropriétaires bons payeurs. Et par ailleurs, les frais de procédure seront pris en charge par la protection juridique (incluse ou optionnelle), qu’il s’agisse de défaillance ou de litiges (frais d’avocat, expertise, frais de contentieux) au lieu d’être répartis dans les charges des autres copropriétaires.
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