La RICS est une organisation internationale qui délivre une certification sur la base de l’évaluation des compétences des professionnels de l’ensemble de la filière en immobilier et construction (banquiers, promoteurs, géomètres, économistes, conseils, investisseurs, asset managers, évaluateurs…). Et une bonne définition des rôles et des responsabilités est essentielle pour bien évaluer le professionnel à travers l’utilisation de standards, de bonnes pratiques et le respect d’un code d’éthique et de déontologie.
La gestion d’actifs immobiliers existe dans le monde entier mais recouvre des termes différents, notamment entre les actifs résidentiels et les autres types d’actifs. Pour les actifs non résidentiels, comme les bureaux ou les entrepôts, la RICS a récemment publié un document d’information qui précise et clarifie les rôles respectifs des professionnels opérant sur le marché de la gestion d’actifs immobiliers : les Fund managers (gestionnaires de fonds immobiliers), les Asset managers (gestionnaires d’actifs immobiliers) et les Property managers (gestionnaires de biens immobiliers). Ces professionnels ont des rôles distincts qui diffèrent selon les circonstances et les marchés : pratiques locales, profils de fonds ou d’investisseurs, nature des constructions, législations spécifiques…
Des réalités différentes d’un pays à l’autre
Les termes anglo-saxons relatifs aux métiers liés à l’investissement immobilier et à la gestion d’actifs et de biens immobiliers se sont progressivement imposés en Europe, dont la France, avec l’essor massif de l’investissement immobilier depuis le début des années 2000. Mais ils ont été adoptés sans que les missions et les responsabilités incombant à chaque métier ne soient clairement définies ni délimitées. De fait, on enregistre aujourd’hui une certaine disparité d’un marché à l’autre et d’une organisation à l’autre. Ainsi, selon les pays d’Europe – et donc en France – les fnctions de Fund manager, d’Asset manager et de Property manager recouvrent des réalités différentes. Il est donc particulièrement important de décrire de façon suffisamment exhaustive l’ensemble des services que chacun de ces métiers peut proposer afin qu’investisseurs et professionnels puissent s’assurer de la couverture de l’ensemble des risques et des besoins liés à leur activité, et ce, quelle que soit leur spécificité.
- Le Fund manager représente le pouvoir exécutif de l’investisseur immobilier. Vis-à-vis de ce dernier, le Fund manager est le responsable ultime pour la création, le management, la stratégie, la reconduction ou la fermeture du fonds dans lequel il investit. Il délègue les missions adéquates à l’Asset manager qui, à son tour, en déléguera certaines au Property manager.
- L’asset manager est en charge de la stratégie et du management opérationnel des cash flow et de tout type de risques susceptibles d’affecter les immeubles et les portefeuilles pour lesquels il a reçu délégation, et ce, sur tout leur cycle de vie. Quand la délégation à un Asset manager concerne plusieurs immeubles, le terme « portfolio manager » est parfois utilisé. Les prestations de l’Asset manager couvrent tant les immeubles que les sociétés.
- Le Property manager intervient pour le compte du propriétaire et a la responsabilité du bon fonctionnement de l’immeuble pour lequel il est rémunéré. Dans le respect des objectifs d’investissement du propriétaire, il assume généralement les missions suivantes : collecter et enregistrer les informations sur la location du bien, s’assurer du respect des conditions du bail – suivi du paiement des loyers et des charges, reddition annuelle des charges, relations quotidiennes avec le locataire –, suivre le respect des obligations administratives et légales concernant l’immeuble, son maintien en bon état et son exploitation suivant les principes du développement durable.
Le Fund et l’Asset manager mieux valorisés
Pour ces différentes fonctions, les niveaux de responsabilités et de rémunérations sont très différentes au sein de la chaîne de valeurs, avec des besoins importants en ressources dans le secteur du Property management et des rémunérations assez faibles par rapport aux besoins de services exprimés par les clients. Les fonctions de Fund et d’Asset management sont davantage valorisées en amont de la chaîne de valeurs. Est-ce bien différent en France pour les métiers de la gestion ? Généralement, pour la gestion de biens résidentiels, les activités de gérance sont plus rémunératrices que les activités de syndic qui nécessitent beaucoup de ressources pour répondre aux besoins des clients sans que ceux-ci acceptent de verser des honoraires en conséquence.