Lorsque le locataire dispose d’un droit de préemption, le compromis de vente conclu avant l’offre de vente au locataire est nul, pour la Cour de cassation.
Le contexte
Un propriétaire bailleur vend les logements d’un bien immobilier après l’avoir divisé. Il signe une promesse synallagmatique de vente sur un lot le 1er août, puis, le 20 août, notifie au locataire une offre de vente, afin que celui-ci puisse exercer son droit de préemption. L’acte authentique de vente est signé le 8 octobre. Le locataire, considérant que son droit de préemption a été violé, demande la nullité de la vente. La cour d’appel prononce la nullité du compromis de vente. Le propriétaire se pourvoit en cassation.
L’arrêt
La Cour de cassation conforte l’analyse faite par la cour d’appel et considère que l’offre de vente faite au locataire est nulle, tout comme la promesse de vente. En effet, l’offre a été faite au locataire après la promesse synallagmatique de vente conclue avec un tiers.
La leçon
La première vente qui suit la division d’un immeuble par lots fait naître un droit de préemption au bénéfice du locataire d’un logement, en application de l’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975. Le bailleur doit ainsi offrir au locataire la possibilité d’acquérir le bien, en respectant un formalisme rigoureux. Pour la Cour de cassation, la promesse synallagmatique de vente ne peut donc pas être conclue avant que le droit de préemption n’ait été notifié au locataire. Or, si la promesse de vente est annulée, l’agent immobilier perd tout droit à honoraires. L’agent immobilier doit ainsi connaître les 4 situations dans lesquelles le locataire peut disposer d’un droit de préemption légal :
- vente « en bloc » ;
- vente « à la découpe » ;
- congé pour vendre ;
- vente d’un local commercial ou artisanal.
Et, lorsqu’il se trouve dans l’une de ces situations, l’agent immobilier aura intérêt à vérifier que les notifications imposées par la réglementation ont été effectuées en temps et en heure, afin d’éviter que la vente ne soit remise en cause. Au-delà, rappelons que la jurisprudence se montre défavorable au fait de mettre à la charge du locataire une commission d’agence, renchérissant le prix de vente, lorsque le locataire exerce un droit de préemption légal.
Cass. Civ. 3, 13 octobre 2016.
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