1. Plus-values immobilières
Le constat : Aujourd’hui, la fiscalité sur les plus-values immobilières en France est la plus complexe d’Europe. Elle est taxée par l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
Les recommandations : Appliquer un taux unique d’imposition de 30 %, soit 14,5 % pour l’IR et 15,5 % pour les prélèvements sociaux ; appliquer un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année ; une exonération au terme de 15 ans de détention ; suppression de la taxe additionnelle pour les plus-values supérieures à un montant de 50 000 euros.
2. Vente de lots de copropriété
Le constat : la fourniture des informations financières à l’acquéreur doit être simplifiée afin de supprimer définitivement toute référence ou exigence d’un prétendu « pré état-daté », non justifié par la loi.
Les recommandations : Mettre en place un modèle type d’appel de charges qui fasse apparaître, pour chaque échéance, le solde restant dû pour le propriétaire du lot considéré, jusqu’à la fin de l’exercice comptable.
3. La mise en concurrence des contrats de syndic
Le constat : La loi Alur a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété en instaurant le principe de mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical. Sauf dérogation, il doit y procéder avant la tenue de son assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un nouveau syndic.
Les recommandations : La Fnaim plaide pour un retour au droit antérieur à la loi Alur. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 est suffisant à une mise en concurrence efficace, sans qu’une disposition ad hoc ne soit nécessaire. Afin de renforcer l’information des copropriétaires, prévoir par une mesure spécifique que chaque appel de fonds (mensuel ou trimestriel) rappelle le droit ouvert à chaque copropriétaire par les dispositions de l’article 10 précité.
4. Cautionnement des actes de location
Le constat : Le cautionnement des obligations du locataire répond à des conditions distinctes selon la situation du candidat locataire et de la qualité du bailleur. De plus, les personnes se portant caution doivent retranscrire de manière manuscrite l’étendue de leur obligation de cautionnement, sous peine de nullité de leur engagement. La loi Égalité et citoyenneté lève cette obligation pour les seules cautions personnes morales.
Les recommandations : Rétablir le cumul de la garantie des loyers impayés (GLI) avec le cautionnement : son interdiction écarte aujourd’hui certains candidats qui ont pourtant besoin d’une caution pour répondre aux exigences de revenus demandés par les bailleurs. Supprimer la mention manuscrite de tous les engagements de cautionnement. Légaliser la pratique des professionnels de l’immobilier qui consiste, en cas d’éloignement de la personne qui se porte caution, à souscrire l’engagement devant un agent immobilier de proximité.
5. Congés pour vente et pour reprise dans la loi de 1989
Le constat : Depuis la loi Alur, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. D’autre part, en cas d’acquisition d’un logement occupé, lorsque le nouveau bailleur souhaite délivrer un congé pour vente, la loi opère une distinction selon que le terme du bail en cours intervient plus ou moins de trois ans après son acquisition. Ces limitations au droit de délivrer congé par le bailleur participent aussi à considérer que tous les acquéreurs de logements occupés sont des spéculateurs.
Les recommandations : Supprimer l’obligation pour le bailleur qui délivre congé pour reprise de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Revenir au droit antérieur en supprimant l’impossibilité pour un bailleur qui a acquis un logement loué de pouvoir délivrer congé moins de trois ans après son acquisition s’il souhaite vendre le logement, ou moins de deux ans s’il souhaite le reprendre.
6. Diagnostics techniques
Le constat : Il existe aujourd’hui, à la vente comme à la location, différents diagnostics techniques, plus ou moins obligatoires en fonction de la date de construction du logement et de sa situation géographique. Ces documents ont pour effet d’alourdir les contrats de vente ou de location. Ces diagnostics, qui ont initialement pour intérêt d’informer le client sur l’état du bien qu’il va louer ou acheter, sont finalement devenus illisibles.
Les recommandations : Harmoniser la durée des diagnostics, créer une similitude entre les diagnostics obligatoires à la vente et à la location pour les immeubles de même nature. Regrouper l’ensemble des diagnostics en un seul document afin d’informer efficacement l’acquéreur ou le locataire. Faire précéder le document unique d’une page de garde qui comporte une fiche synthétique du dossier de diagnostics techniques.
7. Bloctel, service d’opposition au démarchage téléphonique
Le constat : Depuis le 1er juin 2016, une nouvelle réglementation permet aux consommateurs de s’inscrire sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique. Les professionnels doivent, avant toute campagne de démarchage, consulter la liste afin de vérifier si les consommateurs qu’ils souhaitent démarcher y sont inscrits ou non. La consultation de cette liste se fait via un abonnement annuel variable compris entre 3 000 et 14 000 euros. Cette disposition concerne les professionnels de l’immobilier, notamment dans le cadre de leurs piges immobilières.
Les recommandations : Si un consommateur publie une annonce pour proposer un bien ou un service avec la mention » Bloctel », il est considéré comme opposé à la prospection commerciale. En y contrevenant, le professionnel pourrait être sanctionné. A contrario, sans la mention « Bloctel », ce consommateur serait considéré comme acceptant un tel démarchage.