« Baromètre LPI-SeLoger : Augmentation soutenue des prix dans l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Augmentation soutenue des prix dans l’ancien

La hausse des prix des logements anciens s’est poursuivie durant les mois d’hiver. Les prix affichés qui fléchissent souvent en début d’année ont encore progressé : + 0.9 % au cours des 3 derniers mois. En effet, sur un marché dynamique, les vendeurs n’ont pas eu à réviser leurs propositions de prix : d’ailleurs, sur le marché des maisons où la pression de la demande est forte, les prix affichés ont augmenté de 2.0 % au cours des 3 derniers mois, à un rythme inconnu à cette période de l’année.

L’augmentation des prix signés reste alors soutenue : avec + 0.8 % au cours des 3 derniers mois, contre + 0.3 % en février 2016 (et – 0.6 % en 2015, à la même époque).

Le rythme de progression des prix signés qui s’était nettement redressé en 2016 se renforce encore : avec en février, + 3.3 % sur un an. L’année dernière, à la même époque, les prix signés augmentaient de 0.9 % sur l’ensemble du marché. Ce sont les prix des maisons qui progressent toujours le plus rapidement, avec + 3.7 % sur un an, la demande n’ayant pas marqué la pause habituelle des mois d’hiver. Alors que maintenant, le rythme de progression des prix des appartements se renforcent nettement (+ 3.0 %).

Tensions sur les prix du neuf

Comme cela s’était déjà constaté en 2016, les tensions sur les prix sont restées fortes, durant l’hiver. Alors que les prix reculent fréquemment à cette période de l’année, sur un marché en expansion rapide, les prix des logements neufs ont encore augmenté en février : + 0.6 % au cours des 3 derniers mois (+ 0.3 % pour les appartements et + 1.8 % pour les maisons).

Sur un an, la hausse des prix se renforce donc, à 2.4 % en février, confirmant l’accélération qui se constate depuis l’été 2015 et après trois années de recul ou d’hésitations. Ce sont les prix des maisons qui augmentent toujours le plus rapidement (+ 4.3 %) : depuis la fin de l’été 2016, l’accélération est notable. En revanche, la hausse des prix des appartements (+ 2.0 %) reste moins rapide, comme cela se constate depuis deux ans.

Augmentations rapides des prix

Les tensions sur les prix se renforcent, presque partout. Alors qu’habituellement les mois d’hiver sont synonymes de modération, voire de repli des prix dans les villes de plus de 100 000 habitants, cette année les prix signés enregistrent une accélération de leur progression. La hausse est maintenant très rapide (plus de 5 % sur un an) dans la plupart des grandes capitales régionales. Elle dépasse même 9 % sur un an à Bordeaux, mais aussi au Mans, à Nîmes et à Strasbourg. Et sur Paris la hausse accélère encore, avec + 4.5 % sur un an : d’ailleurs, les prix ont d’ores et déjà retrouvé leurs niveaux de 2011. Mais sur Marseille, la hausse des prix commence à ralentir, après un long semestre de reprise : pour autant, la hausse des prix reste rapide, avec + 2.5 % sur un an.

Pourtant, les prix reculent toujours sur Le Havre, Perpignan, Rouen ou Saint Etienne, et même parfois rapidement. Et le marché hésite encore sur Dijon, Limoges et Mulhouse.

Un marché toujours très dynamique

Depuis le début de l’année, le dynamisme des ventes est remarquable, porté par des conditions de crédit très favorables. Habituellement, l’activité se relâche durant les mois d’hiver et le marché ne se ressaisit qu’au printemps. Mais après un mois de janvier exceptionnel, février a été un très bon mois : certes, la période des vacances scolaires a pesé sur le marché et la tenue des ventes s’en est ressentie. Mais à cette période de l’année, il est très rare d’observer une demande aussi forte.

D’ailleurs en février, les ventes ont augmenté de 14.2 %, en niveau trimestriel glissant. Pour retrouver une telle augmentation à cette période de l’année, il faut remonter en 2010 : mais le marché était alors soutenu par les pouvoirs publics, avec plus de 180 000 PTZ dans l’ancien sans travaux, sur un an.

Maintien des marges à bas niveau

En février, France entière, la marge de négociation s’est établie à 4.5 % : 4.1 % pour les appartements et 5.0 % pour les maisons.

Dans l’ensemble, les marges de négociation se stabilisent donc à bas niveau. Alors que les tensions sur les prix signés se renforcent, aussi bien sur le marché des appartements que sur celui des maisons, la pression sur les marges ne faiblit pas. Habituellement durant l’hiver, le marché est plutôt fait par les demandeurs : sur un marché particulièrement actif, la donne est brouillée et le risque de perte des affaires par des vendeurs qui auraient surestimé les capacités de la demande est réduit.

En Alsace, en Ile de France, en Midi-Pyrénées et en Rhône-Alpes où la pression de la demande reste forte, les marges de négociation sont au plus bas.

Des différences régionales très prononcées

Sur un marché pourtant toujours très dynamique dans l’ensemble, dans quelques régions la pression de la demande s’est relâchée en février. En Bretagne et en Franche Comté, les ventes de logements anciens ont pratiquement stagné au cours des 3 derniers mois. Alors qu’elles ont cru moitié moins que dans l’ensemble en Bourgogne, dans le Centre et en Lorraine. Et le Limousin enregistre un nouveau repli de l’activité : la demande qui a commencé à reculer à la fin de l’été dernier ne réussit toujours pas à se redresser.

En revanche, les ventes augmentent d’au moins 20 % en Auvergne, en Midi-Pyrénées, dans le Nord-Pars de Calais, en PACA, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes. Et ailleurs, de 10 à 15 %, à un rythme qui est donc toujours rapide.