L’arrêté sur le nouvel affichage des prix entre en vigueur le 1er avril 2017. Mes confrères ont déjà publié des articles très complets sur le sujet dont je vous invite à prendre connaissance si ce n’est déjà fait (precisions-de-la-dgccrf-concernant-lapplication-de-larrete-du-10-janvier-2017 et choc-de-simplification-affichage-publicite-prix-transactions-locations-realisees-professionnels)
Il est donc inutile de revenir sur ce qui a déjà été très bien dit. Cependant connaître une règle est une chose, la mettre en œuvre en est une autre…et l’on est bien souvent découragé par la tâche à accomplir. L’objectif de cet article n’est pas de revenir sur tous les points mais sur certains d’entre eux. Alors focus et mode d’emploi sur des sujets choisis.
Prix de vente et prix affiché ou charge vendeur et charge acquéreur
Pour faire il faut comprendre et pour cela il faut distinguer deux notions qui sembles proches mais sont très différentes : le prix de vente et le prix affiché.
Définitions et principes
Prix de vente = prix de l’immeuble (le prix qui sert à calculer les « frais de notaire »)
Prix affiché = prix total que l’acquéreur va payer (hors « frais de notaires »)
- Soit en charge vendeur : Prix affiché = Prix de vente
- Soit en charge acquéreur : Prix affiché = Prix de vente + honoraires d’agence
Les exemples ci-dessous de présentations du prix affiché sont indicatifs et d’autres présentations peuvent être conformes.
Exemple charge vendeur
Prix de vente de la maison : 300 000 €
Honoraires charge vendeur : 12 000 € TTC
Prix affiché : 300 000 €* (*Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur)
Exemple charge acquéreur
Prix de vente de la maison : 300 000 €
Honoraires charge acquéreur : 12 000 € TTC
Prix affiché : 312 000 €*
*en ce inclus 4%TTC d’honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur
Prix de vente hors honoraires d’agence charge acquéreur : 300 000 €
Exemple de partage d’honoraires entre le vendeur et l’acquéreur
Prix de vente de la maison : 300 000 €
Honoraires charge acquéreur : 6 000 € TTC
Honoraires charge vendeur : 6 000 € TTC
Prix affiché : 306 000 €*
*honoraires partagés entre vendeur et acquéreur, prix incluant 2%TTC d’honoraires à la charge de l’acquéreur
Prix de vente hors honoraires d’agence charge acquéreur : 300 000 €
Attention :
- Il faut calculer le pourcentage d’honoraires charge acquéreur sur le prix de vente et non sur le prix affiché. A défaut, cela revient à calculer le pourcentage d’honoraires sur une somme qui en inclus déjà et réduit mathématiquement le taux, ce qui serait trompeur.
- L’affichage est la matérialisation du mandat. Aussi, les mandats charge vendeur ne doivent pas intégrer de mentions indiquant (ou donnant à penser) que le prix de vente inclurait des honoraires : les clauses « prix de vente, honoraires inclus x € » sont à proscrire.
Le barème de prix
L’arrêté met à jour les mentions obligatoires du contenu barème et surtout prévoit des nouvelles conditions d’affichage notamment sur le web.
Sur le contenu du barème
Vérifier si votre barème est conforme : lisibilité, indication des prix « effectivement pratiqués » en TTC, mention très apparentes du caractère cumulatif des tranches etc… je vous invite à vous reporter aux textes et articles de mes confrères ci-dessous
- Pour accéder à l’arrêté du 10 Janvier 2017 cliquer ici
- Pour accéder aux Éléments d’interprétation de la DGCCRF sur l’arrêté cliquer ici
- « Choc de simplification ? Affichage et publicité des prix des transactions et locations réalisées par les professionnels » cliquer ici
- « Précisions de la DGCCRF concernant l’application de l’arrêté du 10 janvier 2017 » cliquer ici
Sur les nouvelles conditions d’affichage
Pour l’affichage « physique », n‘oubliez pas de vérifier que votre nouveau barème est au même format que vos annonces vitrines avant de l’afficher en vitrine avec les annonces. N’oubliez pas non plus de mettre à disposition des barèmes à l’entrée des lieux où sont reçus les clients
L’affichage du barème des honoraires sur le web est l’une des grandes nouveautés de l’arrêté.
Alors que faire ?
- Pour votre site web, contacter votre prestataire informatique pour créer un onglet spécifique « Notre barème d’honoraires » ou «Nos tarifs ». Votre demande de développement doit être très précise et il est conseillé d’anticiper la question de la mise à jour du barème en ligne. Outre l’expression de besoin nécessaire à tout informaticien, ce mail vous permettra, si vous n’êtes pas en conformité au 1er avril et en cas de contrôle DGCCRF de justifier de vos démarches.
- Pour vos pages professionnelles de type facebook, viadeo, twitter ne comportant pas d’annonces faire un lien (si ce n’est déjà fait) vers votre site web (dans lequel il y aura votre onglet « barème d’honoraires »). L’accès au barème doit se faire en trois clics maximum.
Les annonces
Si compte tenu des délais des développements informatiques (des logiciels métiers et/ou portails) vous ne pouvez respecter la nouvelle réglementation au 1er avril 2017, insérer les nouvelles mentions obligatoires à la fin du texte libre de l’annonce et ce tant pour la vente que la location.
Exemple : A la fin du descriptif de la vente d’un bien charge vendeur rajouter :« Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur »
Pour le barème de l’agence qui doit également être accessible via les annonces, faire dans le descriptif un lien hypertexte direct intitulé « tarifs » ou « voir nos tarifs ».
Si ce n’est pas possible techniquement, indiquer dans le corps des annonces la mention «Nos tarifs sont consultables sur notre site www ………. » Évidement insérer cette mention quand votre site sera mis à jour et que le barème y sera consultable.
Ce n’est pas conforme à la lettre du texte (le barème n’étant pas « aisément accessible » en l’absence d’un lien hypertexte) mais c’est une solution transitoire démontrant votre souci de vous mettre en conformité.
Pour les annonces qui paraissent sur votre site, contactez votre éditeur de logiciel métier pour avoir connaissance de la date de mise jour de la version intégrant les nouvelles mentions.
Attention : pour la location, les abréviations « /mois » et « CC » ne sont valables que pour les supports papiers.
Fin du basculement des honoraires
Depuis la loi Alur bon nombre de professionnels, juristes, notaires, avocats avaient des avis divergents sur la légalité du basculement des honoraires charge acquéreur.
Certains considérant que l’article 6-1 de la loi Hoguet (crée par la loi ALUR) l’interdisait et d’autres que c’était une pratique commerciale trompeuse.
Pour ma part, je soutenais dans un article (« Pouvez-vous basculer vos honoraires ? ») que beaucoup d’entre vous en lu sur ce site, qu’aucun texte n’interdisait le basculement des honoraires. Le seul fondement sérieux était l’abus de droit…ce qui sous-entendait bien que c’était l’utilisation du droit qui était frauduleuse et non pas « le basculement » en lui-même.
Quoiqu’il en soit ces querelles n’ont plus lieu d’être, l’arrêté du 10 Janvier 2017 interdit désormais le basculement de la commission à la charge de l’acquéreur.
En effet l’article 3-2° indique qu’une annonce doit préciser « A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction. »
Cette règle d’affichage fige donc le débiteur de la commission lors de la parution de la publicité. Il n’est donc plus possible désormais de basculer la commission.
Ce qu’il faut faire
- Mettre à jour votre barème
- L’éditer au format des annonces et le mettre en vitrine avec les annonces
- Envoyer un mail à votre informaticien pour mettre à jour le site de l’agence
- Envoyer un mail à votre fournisseur logiciel métier
- Former vos équipes sur
- Les nouvelles règles d’affichages
- Les mentions à rajouter à la fin du descriptif
- L’interdiction de basculer la commission à compter du 1er avril 2017
- Garder le sourire
Pour voir d’autres exemples d’affiches : http://immobilier.lefigaro.fr/article/decouvrez-a-quoi-doivent-ressembler-les-annonces-immobilieres_a8054ec6-184b-11e7-88d6-e7c3ba8773d7/
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Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert, son propre cabinet dédié au droit des affaires et au droit immobilier. Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Rédiger– Défendre. Basée à Aix en Provence elle intervient sur toute la France. Site internet : www.cdubuistalayrach.com Mail : cdubuistalayrach@cdtavocat.com
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