Cet arrêté rénove les modalités d’affichage des barèmes en prenant en compte l’existence de sites internet. Il modifie surtout le contenu et le mode de présentation des annonces immobilières concernant la vente et la location, quel que soit le support de communication utilisé.
Dans un courrier daté du 1er mars adressé à plusieurs responsables du secteur, Madame HOMOBONO, Directrice Générale de la DGCCRF, apporte plusieurs précisions utiles concernant l’interprétation des dispositions de ce nouvel arrêté.
Qui est concerné ?
L’arrêté concerne tous les professionnels intervenant dans une transaction de vente, de location ou de sous-location immobilière. Son champ, d’application est donc limité à la transaction et à l’administration de biens.
Pris en application de l’article L. 112-1 du Code de la consommation, cet arrêté ne concerne que les relations et communications de l’agence avec un consommateur, c’est-à-dire une personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
Le contenu du barème
Les professionnels seront tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent en indiquant pour chacune d’elles (vente, location, gestion, etc.) à qui incombe le paiement de la rémunération.
En visant les prix « effectivement pratiqués », l’arrêté entend combattre les pratiques de « faux rabais » calculés à partir de tarifs qui, en réalité, ne sont pas pratiqués. Selon Mme HOMOBONO, le barème doit mentionner les prix pratiqués « dans une majorité des transactions » et s’il est possible d’y déroger dans le cadre d’une négociation avec un client, il faut rester « dans les limites proches des conditions pratiquées, seulement à la baisse, et pour des affaires particulières ».
En d’autres termes, un rabais est possible, mais un rabais limité en volume et en nombre, et objectivement justifié par les particularités propres au bien à vendre, à louer ou à gérer.
Pour le reste, les prix des prestations devront, comme c’est déjà le cas, être indiqués toutes taxes comprises. Lorsque ces prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer (honoraires proportionnels), le professionnel devra indiquer le montant prélevé, en précisant, au besoin, les tranches de prix correspondantes, en faisant apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix.
En cas de cumul des tranches entre elles, une mention intelligible figurant en caractère très apparents le précisera afin d’éviter qu’un consommateur puisse faussement croire qu’un seul taux d’honoraires est applicable.
L’accessibilité du barème
Le barème devra être affiché de façon visible et lisible de la clientèle toujours à l’entrée de l’agence, dans sa vitrine et, précise le nouvel arrêté, dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location, ainsi que sur chaque vitrine publicitaire située hors de l’agence. Toutefois, en cas de vitrine partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande pourra remplacer le barème.
La véritable nouveauté et les principales interrogations concernaient l’affichage du barème sur le site internet de l’agence et l’accès au barème à partir des offres de vente ou de location diffusées sur internet.
S’agissant du site de l’agence, Mme HOMOBONO indique que le barème doit être accessible « en deux clics maximum » au sein d’un onglet explicite figurant sur la page d’accueil du type « nos tarifs », « nos honoraires » ou « notre barème d’honoraires ».
Lorsque l’agence communique sur son activité sur des réseaux sociaux du type Facebook sans y publier des annonces immobilières, un renvoi vers le site internet de l’agence permettant de consulter le barème suffit, à condition d’y accéder en trois clics maximum.
Enfin, les annonces immobilières dématérialisées devront contenir un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce comportant un intitulé du type « consulter nos tarifs » renvoyant directement vers le barème de l’agence.
Le contenu des annonces vente
Lorsqu’elle porte sur la vente d’un bien déterminé, la publicité devra, quel que soit le support utilisé, indiquer plusieurs éléments.
Si les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acquéreur, la publicité devra :
- indiquer le prix de vente du bien. Ce prix devra obligatoirement inclure la part des honoraires (prix du type « HAI ») et il sera exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix honoraires inclus devra être plus importante que celle du prix du bien hors honoraires,
- préciser que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur en utilisant une formule du type « honoraires charge acquéreur »,
- indiquer le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires, exprimé en pourcentage de la valeur du bien entendue hors honoraires, et précédé de la mention « Honoraires : ».
Si les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur, c’est plus simple. La publicité devra seulement indiquer le prix de vente, lequel ne pourra en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur, et préciser que les honoraires sont à la charge du vendeur en utilisant une formule du type « honoraires charge vendeur».
Remarque : alors que le prix de vente public correspond à l’addition du « prix net vendeur » et des honoraires de l’agence, le nouvel arrêté impose de retenir une sorte de fiction qui décorrèle les deux. Fini les mentions du type « FAI » ou « Honoraires inclus » : seule importe la mention d’un prix de vente associée à la précision que le vendeur supporte les honoraires.
Lorsque le bien est compris dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, l’annonce doit également indiquer, conformément aux dispositions de l’article L. 721-1 du Code de la construction et de l’habitation :
- que le bien est soumis au statut de la copropriété
- le nombre de lots principaux
- le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes de la copropriété
- le cas échéant, qu’un administrateur ad hoc ou judiciaire a été désigné
Remarque : si ces deux annonces données en exemple par Mme HOMOBONO sont diffusées sur un site internet autre que celui de l’agence (par exemple, Se Loger, Bien Ici ou Le Bon coin), elles devront contenir un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce renvoyant vers le barème de l’agence (« Consulter nos tarifs »).
Le contenu des annonces location (hors location saisonnière)
Toute publicité concernant la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé, devra, quel que soit le support utilisé, indiquer plusieurs éléments. Cela concerne toutes les locations immobilières, y compris annexes telles que les places de parking, à l’exclusion des locations conclues par des professionnels (baux professionnels et commerciaux).
Si l’agence communique sur un montant global comprenant le loyer, les charges récupérables et un éventuel complément de loyer (le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort), la publicité indiquera le montant suivi des mentions « par mois » et « charges comprises », ou « /mois » et « CC » pour les supports physiques (annonces presse, affichettes vitrines, etc.).
Si, au contraire, l’agence choisit de détailler, son annonce devra indiquer le montant du loyer au principal, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et les modalités de règlement desdites charges, ainsi que le montant de l’éventuel complément de loyer exigé.
L’annonce devra aussi indiquer :
- le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire » ou « HCL » pour des supports physiques,
- le montant TTC des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux.
Exemple d’une communication globalisée dans la presse écrite : « A louer Paris XIIe, appartement 50 m2 2 pièces 1 450 €/mois CC – HCL : 750 € TTC – Honoraires d’état des lieux : 150 € TTC – Dépôt de garantie : 1 300 €.
Dans tous les cas, la publicité devra indiquer :
- le montant du dépôt de garantie, s’il est exigé,
- le caractère meublé de la location lorsque le logement est loué meublé.
Enfin, deux dernières mentions :
- le nom de la commune et, le cas échéant, de l’arrondissement dans lesquels se situe le bien,
- la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable.
Ici encore, si l’annonce est diffusée sur un site internet autre que celui de l’agence (par exemple, Se Loger, Bien Ici ou Le Bon coin), elle devra contenir un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce renvoyant vers le barème de l’agence (« Consulter nos tarifs »).
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Etienne PETIT, Avocat.
Chargé d’enseignement à l’université Paris Dauphine, Droit du marketing .
Membre du Comité scientifique de Modelo.fr
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