« Baromètre LPI-SeLoger : Une fin d’année remarquable », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Les prix de l’ancien toujours à la hausse

Habituellement, les prix des logements anciens reculent vers la fin de l’automne. Et les mois d’hiver font coincider cette baisse avec un repli d’activité qui ne prend fin qu’au printemps. Mais cette année, la demande reste soutenue, faisant preuve d’une vitalité inhabituelle, encouragée par des taux de crédit qui ont encore reculé.

Le retournement de conjoncture constaté dès l’été 2014 produit toutes ses conséquences sur la dynamique des prix. En novembre, les prix affichés par les vendeurs sont en augmentation, au rythme annuel de 2,1% ‘1,5% pour les appartements et 3,1% pour les maisons) : les vendeurs ne semblent guère enclins à plus de modération dans leurs propositions de prix.

Et alors que les prix signés se replient presque toujours dès octobre, cette année ils continuent de progresser, portés par le regain d’activité observé dès septembre : +0,7% en novembre sur 3 mois pour l’ensemble du marché (+0,6% pour les appartements et +0,9% pour les maisons), contre -0,8% il y a un an à la même époque.

Aussi le rythme d’évolution des prix signés d’élève encore : +2,7% en novembre pour l’ensemble du marché (+2,2% pour les appartements et +3,5% pour les maisons). Les prix signés s’établissent à 4,6% au dessus de leur niveau de novembre 2015 (4,3% pour les appartements et 5,1% pour les maisons).

Nouvelle hausse des prix du neuf

Après les hausses rapides constatées au printemps et au début de l’été, les prix des logements neufs ont de nouveau progressé en novembre, au même rythme que durant les derniers mois : avec +1,2% au cours des 3 derniers mois (+1,3% pour les appartements et +0,8% pour les maisons). Les prix se situent ainsi à 2,7% au dessus de leur niveau d’il y a un an (+2,4% pour les appartements et +4,2% pour les maisons).

Sur un an, la hausse des prix est forte : +2,4% dans l’ensemble (+2,2% pour les appartements et +3,4% pour les maisons).

Hausse générale des prix dans les grandes villes

Avec l’accélération de la hausse constatée depuis l’été, les prix signés augmentent sur un an dans près de 90% des villes de plus de 100 000 habitants. La hausse est très rapide (au moins 5%) sur Bordeaux, Nantes ou Nice par exemple, mais aussi sur Le Mans, Limoges ou Mulhouse. Sur Paris et sur Lyon, la hausse accélère encore : avec +4,4% sur Lyon et +3,4% sur Paris. Les prix progressent maintenant dans tous les arrondissements parisiens et dans 7 des 9 arrondissements lyonnais.

Et sur Marseille, la hausse des prix se renforce (+2,3% sur un an) et se diffuse progressivement à l’ensemble du marché.

Dans les villes où la demande avait longtemps hésité la hausse des prix se renforce et s’installe autour de 4% comme sur Angers, Brest ou Clermont-Ferrand.

En revanche, la baisse des prix se poursuit à un rythme soutenu (au moins 3% sur un an) sur Amiens, Le Havre, Perpignan ou Saint-Etienne.

Des marges de négociation au plus bas

En novembre, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3,6% : 3,4% pour les appartements et 3,9% pour les maisons.

Même si les vendeurs font rarement preuve de modération dans leurs propositions, l’augmentation rapide des prix signés facilite la compression des marges : la demande hésite à trop négocier, u risque de perdre le produit convoité.

Le recul des marges amorcé dès le début de l’été se poursuit : elles sont maintenues inférieures de 25% à leur moyenne de longue période pour les appartements et de 20% pour les maisons.

Dans plusieurs régions, la pression de la demande est d’ailleurs telle que les marges de négociation ont presque disparu : par exemple, en Alsace ou dans le Centre pour les maisons et en Aquitaine ou en Basse Normandie pour les appartements.

Une fin d’année remarquable

La mauvaise parenthèse des mois d’été n’est qu’un lointain souvenir. Alors qu’habituellement l’activité ralentit dès novembre, le regain des ventes constaté en septembre se poursuit. Encouragée par des conditions de crédit qui se sont encore améliorées en novembre, la demande a été très dynamique.

Les ventes ont augmenté de 11,6% en niveau trimestriel glissant, à un rythme rarement observé à cette période de l’année.

Le dynamisme du marché ne se dément pas, avec une croissance mesurée à fin novembre de 9,1% en année glissante. Et si l’activité est moins soutenue en décembre, suivant le profil saisonnier du marché, l’année 2016 sera néanmoins excellente. Pour autant, même si la remontée des taux attendue pour 2017 ne sera que modérée, la progression des ventes devrait ralentir.

Des évolutions régionales très différenciées

En novembre, les ventes de logements anciens sont en progression rapide en Province, de 12,6% en niveau trimestriel glissant. Et confirmant la reprise du marché observée à la fin de l’été, elles augmentent de 9,3% en Ile-de-France.

En province, les ventes s’accroissent d’au moins 20% en niveau trimestriel glissant, en Alsace, en Bourgogne, en Champagne-Ardenne, en PACA et dans les Pays de la Loire.

Alors que l’activité hésite ou recule légèrement en Haute Normandie, dans le Nord-Pas de Calais ou en Picardie.

Sur un an, en année glissante, les ventes ont augmenté de 10,9% en Province. En revanche, si elles s’établissent à une niveau exceptionnel, elles n’ont cru que de 4,9% en Ile de France, ayant été sensiblement affectées par les grèves et les inondations du printemps.