Les principes posés par le code de l’urbanisme sont clairs. L’importance des travaux projetés détermine le régime d’autorisation d’urbanisme à appliquer.
Le régime applicable aux constructions nouvelles
L’architecture du code de l’urbanisme relative aux constructions nouvelles obéit à un système classique. Toute nouvelle construction est soumise à permis de construire. Toutefois, ce principeconnaît un certain nombre d’exceptions qui tiennent notamment à l’importance du projet de construction.
Les constructions nouvelles dispensées de toute formalité
La dispense de déclaration ou d’autorisation d’urbanisme se justifie soit par la faible importance de la construction, soit par la nature même de certains ouvrages, soit par le caractère temporaire de la construction ou encore par des motifs en termes de sécurité.
Les constructions nouvelles soumises à permis de construire ou à déclaration préalable
Force est de constater que le champ d’application du permis de construire est défini par défaut pour les constructions nouvelles.
Sont soumises à permis de construire, les constructions nouvelles qui ne sont pas dispensées de toute formalité ou qui ne sont pas soumises à déclaration préalable.
Des constructions sont soumises à déclaration préalable en raison de leur importance en vertu de l’article R421-9 du code de l’urbanisme sous réserve qu’elles ne soient pas située en dehors des sites classés ou en instance de classement ou des secteurs sauvegardés ; ou en raison de leur situation, en vertu de l’article R421-11 du code de l’urbanisme.
Les travaux sur constructions existantes et les changements de destination
A l’inverse des constructions nouvelles, les travaux sur des constructions existantes et les changements de destination sont, par principe, dispensés de toute formalité sauf s’ils entrent dans les cas définis par le code de l’urbanisme et qui relèvent, en fonction de leur nature, soit d’un permis de construire soit d’une déclaration préalable.
Une profonde refonte des destinations des constructions à l’occasion de la réforme du code de l’urbanisme
La liste des destinations et des sous-destinations des constructions pouvant être prise en compte par les règles édictées par les plans locaux d’urbanisme (PLU) est désormais fixée par les articles R151-27 à R151-29 du code de l’urbanisme. Les neuf anciennes destinations sont dorénavant remplacées par cinq destinations (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire) elles- mêmes subdivisées en sous-destinations.
A retenir : toutes ces nouvelles dispositions conditionnent la nature du contrôle du changement de destination au regard des autorisations d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, ou absence de formalités préalables.
Les travaux et changement de destination soumis à permis de construire
Sont soumis à permis de construire, tous les travaux prévus à l’article R421-14 du code de l’urbanisme.
S’agissant de l’incidence des modifications du régime des changements de destination sur le champ d’application des permis de construire, l’article R421-14 c) du code de l’urbanisme dispose désormais que « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes […] c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R.151-27 et R. 151-28 ».
A noter : le permis de construire est obligatoire pour un changement de destination accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade. Cela vaut également pour un changement de sous-destinations.
Les travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
Sont soumis à déclaration préalable, tous les travaux prévus à l’article R421-17 du code de l’urbanisme.
S’agissant de l’incidence des modifications du régime des changements de destination sur le champ d’application des déclarations préalables, l’article R421-17 b) du code de l’urbanisme prévoit que « Doivent être précédés d’une déclaration préalable […] Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R.151- 27 […] »
A noter : si le projet n’inclut pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, une déclaration préalable ne peut pourra être déposé qu’en cas de changement entre les différentes destinations, mais pas les sous-destinations.
La procédure de lotissement
Définition du lotissement
Par définition, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
En application de cette définition, un lotissement est une division foncière qui répond aux critères suivants :
– Un critère spatial : division d’une ou plusieurs unités foncières (îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision);
– Un critère juridique : division en propriété (partage successoral), ou en jouissance (bail en vue de construire, accord du propriétaire…) ;
– Critère intentionnel : division pour détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, quelle que soit la nature du bâtiment.
On parle de lotissement dès la première division en vue de construire (implantation de bâtiments).
Le lotissement peut être réalisé selon deux procédures à bien distinguer: le permis d’aménager et la déclaration préalable
Le permis d’aménager est obligatoire soit lorsque le lotissement est situé en secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement, soit lorsque le lotissement prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement.
Attention : Un projet incluant ce type d’aménagements communs, même sans voie, devra faire l’objet d’un permis d’aménager.
A noter : Sur la notion « d’espaces ou d’équipements communs », il peut s’agir d’espaces et d’équipements de toutes natures : canalisations, éclairage public, espaces verts, aires de stationnement, aires de jeux etc.
Quant à la déclaration préalable, elle s’applique au lotissement quel que soit le nombre de lots dès lors qu’il n’y a pas création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement et que l’on ne se trouve pas dans un site classé ou sauvegardé.
Permis de démolir
La délivrance du permis de démolir est nécessaire lorsque les constructions :
– relèvent d’une protection particulière au titre des législations relatives à la protection de l’environnement et du patrimoine (secteur protégé du PLU, secteur sauvegardé, bâtiment inscrit au titre des monuments historiques …),
– sont situées dans une commune ayant décidé d’instaurer un tel permis sur tout ou partie de son territoire.
Seuls doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable la totalité ou une partie substantielle de la construction.
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