L’UNIS apporte sa contribution à la campagne électorale en publiant un manifeste en actes et 10 mesures afin de définir un ensemble de priorités sur le logement et l’immobilier qui puisse service de base concrète à des actions politiques concertées et appréhendées dans leur globalité, pouvant/devant être mises en œuvre dès 2017. Lors d’un tour de France effectué au premier semestre 2016, l’Unis a rencontré les principaux acteurs publics en charge du logement dans 10 métropoles.
Pourquoi ce manifeste ?
« En cette année de débat avant l’élection présidentielle, les professionnels de l’immobilier se mobilisent pour élaborer des propositions concrètes pour nos concitoyens. Il s’agit de faire un bilan des réelles avancées qu’a pu connaître la profession mais aussi des freins qui bloquent encore ses acteurs et pénalisent du même coup les Français, explique Christophe Tanay. Face à ce sujet essentiel, au cœur des préoccupations quotidiennes de nos concitoyens, il a semblé important à notre syndicat de définir un ensemble de priorités communes sur le logement et l’immobilier qui puisse servir de base concrète à des actions politiques concertées et appréhendées dans leur globalité, pouvant être mise en œuvre dès 2017, au service des besoins et des attentes des Français. Ces propositions, passées au « filtre du réel », tirent leur légitimité de la force de proximité que constitue le réseau des professionnels de l’UNIS ».
Quels constats ?
Les professionnels se sont restructurés en une Profession quasi-ordinale.
Les enjeux
Une crise du logement qui perdure
Des objectifs de rénovation énergétique trop ambitieux
Des entreprises en marche vers la mutation numérique
De multiples efforts faits par la profession pour se réguler : CNTGI, carte professionnelle, code de déontologie, contrattype de syndic, plafonnement des honoraires de location, formation continue obligatoire… Le marché se porte mieux lorsque les professionnels sont présents :
Un problème d’offre et de demande qui ne se rejoignent pas : là où les professionnels ne sont pas là, on se heurte à des problématiques et durables : vacance, copropriétés dégradées etc. Une opposition artificielle entre le logement / immobilier, entre le parc privé et le parc social
70% des locataires du parc privé sont éligibles au parc social
Le Tour de France de l’UNIS
2017, le logement au filtre du réel Dans ses relations avec les pouvoirs publics, l’UNIS a fait un constat : si le logement et l’immobilier restent un enjeu national majeur, il est pertinent de l’aborder sous l’angle des territoires pour mieux appréhender les attentes variées de nos concitoyens et les spécificités locales. Au 1er semestre 2016, l’UNIS a entrepris une grande démarche régionale, un « Tour de France » de l’immobilier et du logement pour rencontrer et à écouter des élus et décideurs locaux. Notre objectif est simple : élaborer, à partir de retours d’expérience respectifs, des propositions adaptées aux besoins des concitoyens, en tenant compte des expérimentations locales qui ont pu être menées.
En 2016, ce sont plus de 60 acteurs publics locaux qui ont rencontré les professionnels de l’UNIS, issus du Parlement, des différentes collectivités territoriales (régions, métropoles, départements, intercommunalités, mairies), et également des associations d’élus et des agences de l’Etat (DREAL, ADEME…) La reconnaissance est unanime : si le « politique » a pour son territoire une ambition et une volonté, ce sont bien les professionnels qui portent les projets et les mettent en œuvre. C’est pourquoi l’UNIS plaide :
- pour faire reconnaître la capacité de ses professionnels à œuvrer pour l’habitat et l’immobilier, au quotidien, dans tous les territoires, et pour tous nos concitoyens dans la diversité de leurs profils.
- Habiliter aussi les acteurs privés pour traiter la crise du logement !
Instaurer le recours obligatoire aux professionnels
Pour redonner de la fluidité au parcours résidentiel, dans un logement performant, une seule solution : recourir aux professionnels. Des professionnels garants, indispensables, incontournables dans tous les actes.
Proposition 1 : Des professionnels à la barre systématiquement en gérance, en copropriété et en transaction
« Notre objectif est de contribuer à la fluidité du parcours résidentiel,
dans des logements performants, s’appuyant sur des politiques
publiques locales et pragmatiques . 16 lois en 16 ans ont impacté
le secteur. Il est urgent de retrouver de la stabilité juridique et fiscale »
Proposition 2 : En gérance, s’appuyer sur un statut du bailleur privé et supprimer l’encadrement des loyers
La reconnaissance du bailleur investisseur, qu’il soit privé ou social, doit être promue en fonction de sa contribution à la satisfaction d’une offre locative à loyer maîtrisé. La gestion par un professionnel sera la garantie/condition de l’application optimale de ce statut du bailleur privé. Supprimer l’automaticité de l’encadrement des loyers : Pour générer une meilleure alimentation des observatoires par les professionnels, par l’intermédiaire de CLAMEUR, il est nécessaire de rétablir la confiance en supprimant la menace de l’encadrement. Supprimer l’encadrement des loyers : car il est contreproductif
Proposition 3 : En copropriété, recourir à un syndic professionnel pour chaque immeuble
Laisser les immeubles être gérés par des bénévoles n’est pas compatible avec les enjeux actuels (énergie, modernisation, numérisation). Pour autant, la gestion d’immeubles de petite taille n’est pas rentable pour un syndic professionnel et trop chère pour les copropriétaires. La solution consistera :
-à alléger les contraintes et le formalisme pour les petits immeubles afin que les syndics professionnels puissent se positionner sur ce marché en proposant une offre de services acceptable pour les copropriétaires.
-à favoriser une gestion allégée notamment par le biais de services en lignes
-à permettre aux acteurs publics de confier des missions ciblées aux syndics professionnels sur ces immeubles
-à s’appuyer sur les syndics professionnels pour le redressement des copropriétés en difficulté
Proposition 4 : En transaction, imposer le mandat exclusif pour toutes les ventes
Seul le mandat exclusif permet à l’agent immobilier d’assurer un service de qualité et de déployer toutes les actions marketing nécessaires à l’aboutissement rapide de la vente, en toute transparence. A contrario, le mandat simple (qui place de facto le mandataire en concurrence avec son mandat) permet peu d’actions commerciales et limite la transparence de l’information. 38% des mandats exclusifs sont vendus dans la durée de l’exclusivité (1/2,6) En comparaison : seuls 13% de mandats simples aboutissent à une vente.
-rendre obligatoire le mandat exclusif est nécessaire :
-pour que le client vendeur n’ait qu’un seul interlocuteur, que son bien bénéficie d’une visibilité élargie, que le délai de vente soit raccourci
-pour le client acquéreur dispose d’un choix plus large, soit garantie d’un prix du marché et de délai de recherche raccourci
-pour que l’agent immobilier accroisse le taux de transformation des mandats en vente, et bénéficie d’une satisfaction plus marquée de leurs clients 8
-pour que la fluidité du marché s’accélère et génère davantage d’offre de logements
Moins d’idéologie : agir pour des lois pragmatiques et enfin applicables
Proposition 5 : Rééquilibrer les rapports locatifs : le changement de locataires est le moment clé de la rénovation
La Loi ALUR a surtout accru le déséquilibre entre bailleurs et locataires. De plus, en dix ans, les taxes sur les propriétaires ont augmenté de 66%, pour 15% pour les loyers. Le parc locatif privé reste contraint. Selon CLAMEUR, le taux de mobilité remonte légèrement (19.3%) et retrouve le niveau de 2008. Il reste toutefois insuffisant. L’effort d’entretien et d’amélioration des logements reste trop faible (18.5 %). Il est nécessaire d’opérer un rééquilibrage des rapports locatifs est nécessaire : durée de préavis de départ, clause pénale, cumul de l’assurance et de la garantie de loyers impayés, délais d’expulsion des locataires de mauvaise foi.
Proposition 6 : Briser le carcan de la copropriété qui ne permet pas d’atteindre les objectifs de rénovation énergétique
La rénovation du parc privé existant, notamment énergétique, est l’un des grands enjeux économiques actuels mais aussi la garantie du maintien d’une offre privée locative suffisante. Le constat de terrain révèle que l’existence d’une loi unique et nationale, qui est modifiée chaque année, et qui est faite pour tous les immeubles quelles que soient leurs tailles, constitue un carcan contreproductif. Le statut de la copropriété ne permet pas d’atteindre les objectifs de rénovation énergétiques. Afin que chaque immeuble retrouve sa liberté pour retrouver une capacité d’action efficace, il est indispensable :
– d’adopter une loi quinquennale pour un programme de rénovation du parc privé collectif, qui doit sanctuariser les efforts à consentir en ce domaine.
– de simplifier les règles de gouvernance : revoir les modalités de concurrence des syndics, renforcer le rôle des conseils syndicaux, alléger les formalités de convocation et de vote des assemblées générales, rendre aux copropriétaires la liberté de choix des prestations qu’ils souhaitent
– de revoir les modalités de financement, d’épargne, et d’emprunts ainsi que les comptes bancaires et la comptabilité
Proposition 7 : En transaction, en urbanisme : pour plus de stabilité, de lisibilité, de faisabilité moins de taxes, moins de règles, moins de rétroactivité
L’UNIS préconise ainsi de fluidifier les ventes d’immeubles, de stabiliser la fiscalité, d’ajuster le régime de la Vente d’immeubles à construire (VIR) sur celui de la Vente en futur d’achèvement (VEFA), de lever les freins aux autorisations d’urbanisme, de stopper la surenchère de systèmes complexes et contraignants impossibles à appliquer dans l’exercice quotidien du métier, d’agir sur l’enjeu patrimonial plutôt que l’enjeu environnemental comme moteur de la rénovation
Pour des professionnels partenaires des pouvoirs publics dans les territoires
Régions, métropoles, nouvelles intercommunalités, SRADDET… de nouvelles compétences, de nouveaux schémas bousculent les projets et les processus de décision au niveau local. L’UNIS insiste sur la nécessité de davantage de concertation en s’appuyant sur des rapports de flux, et non pas sur des rapports de force
Au plus proche des attentes des Français dans ce domaine, les professionnels sont les plus à même d’apporter des réponses à la crise du logement, parce que :
– Ils ont parfaitement connaissance des enjeux locaux ;
– Ils disposent ou disposeront de multiples données grâce au numérique ;
– Ils peuvent être mobilisés grâce aux structures dans lesquelles ils sont associés.
Proposition 8 : Associer les professionnels en amont des projets publics
Proposition 9 : Rationnaliser le millefeuille administratif pour plus d’efficacité des politiques locales
Régions, métropoles, nouvelles intercommunalités, SRADDET : des nouvelles compétences, des nouveaux schémas qui bousculent les projets et les processus de décision au local.
Nécessité d’une délégation interministérielle sur le logement à l’instar de la politique de la ville ou de la jeunesse
Proposition 10 : Participer à la densification des centre-bourgs ruraux
Dans le secteur rural, le secteur privé a également plus de poids que le logement public
90% du territoire français est rural, ce qui devrait avoir des impacts en terme d’aménagement du territoire afin de sortir du déséquilibre de l’aménagement du territoire centré uniquement sur les problèmes urbains.
Trouver des partenaires pour les territoires ruraux, créer des outils, car il n’y en a pas.
Les territoires ruraux ont un potentiel de développement, à l’image des logements vacants.
S’appuyer sur une envie de réapropriation du monde rural par les français : revoir le triptyque emploi/logement/transport en intégrant la ruralité.