Le REAB (Real Estate Agency Standard Brokage) va-t-il devenir pour les agents et les conseils en immobilier ce que le Red Book est aux experts ? Un standard de référence permettant de mieux travailler dans l’intérêt du client sur la base de 12 principes !
Les dispositifs légaux réglementant la profession d’agent immobilier ont été renforcés par des obligations en matière de lutte anti blanchiment. Dans ce cadre, il incombe aux professionnels, en application de l’ordonnance relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et conformément au Code de déontologie, de requérir auprès de leurs clients un certain nombre d’éléments permettant de répondre à l’obligation de vigilance.
Ces éléments portent sur l’identification des clients (et des bénéficiaires effectifs des transactions le cas échéant), la connaissance de leur situation professionnelle, économique et financière, ainsi que la connaissance de la relation d’affaires (provenance et destination des fonds).
.S’INFORMER SUR LE CLIENT
Dès le commencement de la relation d’affaires, vous devez demander à votre client de vous fournir un certain nombre de documents. Les pièces à transmettre dépendent de son statut, selon qu’il s’agisse d’une personne morale ou physique.
Pour une personne morale
- extrait Kbis de moins de trois mois ;
- statuts à jour ;
- comptes certifiés du dernier exercice clos ;
- liste récente des actionnaires/associés personnes physiques détenant au moins 25 % des parts ou actions de la société et copie de leur pièce d’identité ;
- copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire ;
- justificatif récent de domicile des personnes physiques détenant au moins 25 % des parts ou actions de la société.
Pour une personne physique
- copie d’une pièce d’identité en cours de validité ;
- justificatif récent de domicile ;
- informations sur la profession ;
- informations sur les revenus et le patrimoine (montant par type d’actif).
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Suivre les recommandations du GAFI
En transposant par ordonnance la troisième directive européenne relative à la prévention de l’utilisation de système financiers aux fins de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme, la France a témoigné de sa détermination à renforcer le dispositif préventif inscrit dans le Code monétaire et financier(CMF), afin de lui redonner une cohérence globale et le mettre en conformité avec les recommandations du Gafi (Groupe d’action financière), organisme normalisateur international. Les professionnels assujettis sont tenus d’appliquer des mesures de vigilance sur la base d’une approche par les risques en prenant en compte le degré d’exposition des clients, des sommes et des opérations aux menaces de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme et, le cas échéant, de procéder à une déclaration de soupçon auprès du service Tracfin.
Les professionnels de l’immobilier soumis au statut fixé par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ont l’obligation de mettre en place un dispositif de vigilance adapté leur permettant de connaître leurs clients, ainsi que l’origine et la destination des fonds, sur la base de tout document écrit probant. Les professionnels font l’objet de contrôles et de sanctions. Ce principe est acté tant dans le CMF que dans la loi Hoguet. Le contrôle du respect des obligations de vigilance et des procédures internes imposées aux professionnels de l’immobilier est conduit par les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
« Le professionnel de l’immobilier doit exercer son obligation de vigilance tout au long de sa relation d’affaires avec le client. »
Conformément aux dispositions du CMF, l’obligation de vigilance doit être exécutée avant d’assister le client dans la préparation ou la réalisation d’une transaction et doit s’exercer tout au long de la relation d’affaires avec, s’il y a lieu, une mise à jour des informations et des documents. A cet égard, l’identité des clients et celle des bénéficiaires effectifs des transactions le cas échéant doit être connue, ainsi que l’origine et la destination des fonds. Selon la réglementation relative à la lutte contre le blanchiment, lorsqu’une relation d’affaires est entreprise avec une personne morale, les bénéficiaires effectifs susvisés sont les personnes physiques pour le compte de laquelle une opération est réalisée et qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société ou qui, de fait ou de droit, exercent un contrôle sur la personne morale.
Comme pour toute personne morale ou physique assujettie au dispositif, la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme doit désormais faire partie des réflexes de tout « bon » professionnel de l’ immobilier.
LES 12 BONNES PRATIQUES DU REAB
1. Exercer son activité de manière honnête, juste, transparente et professionnelle.
2. Mener son travail avec les compétences, le soin et la diligence qui s’imposent, et s’assurer que tous les membres de son personnel possèdent les compétences nécessaires à l’accomplissement de leurs tâches.
3. S’assurer que les clients sont informés des modalités d’engagement de façon équitable et claire. Celles-ci doivent correspondre aux dispositions légales et réglementaires applicables ainsi qu’aux codes de bonnes pratiques, qui incluent une référence aux procédures de gestion des réclamations et, le cas échéant, aux mesures de réparation prévues.
4. Faire de son mieux pour éviter les conflits d’intérêts et, quand ils apparaissent, les gérer ouvertement, avec équité et célérité.
5. Ne pas faire preuve de discrimination quelle que soit l’affaire en cause.
6. S’assurer dans tous les échanges avec les clients que toutes les communications (financières comme non financières) sont justes, claires, opportunes et transparentes.
7. Veiller à ce que tous les documents publicitaires et marketing soient honnêtes, correctes et justes.
8. S’assurer que tous les fonds des clients sont conservés séparément dans des comptes spécifiquement dénommés et qu’ils sont couverts par une assurance appropriée.
9. Disposer d’une assurance en responsabilité professionnelle adéquate et appropriée ou équivalente et d’une garantie financière qui répond aux règles de conduite de la RICS et aux exigences légales. Bénéficier d’une couverture d’assurance adéquate est un élément clé de la maîtrise des risques dans l’immobilier.
10. S’assurer que toutes les parties savent clairement avec qui elles traitent et quelle est l’étendue de leurs obligations vis-à-vis des autres parties.
11. Fournir au client, quand cela fait partie du service proposé, un avis de valeur réaliste du prix probable de vente, d’achat ou de location, des coûts associés à l’occupation, des conséquences financières probables et de tout problème éventuel, en utilisant au mieux son jugement professionnel.
12. S’assurer que les réunions, les inspections et les visites sont réalisées conformément aux souhaits, licites et raisonnables du client, en tenant dûment compte de la sécurité et de la sûreté personnelles de l’ensemble des parties.
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La RICS est une organisation internationale qui réunit l'ensemble des professionnels de la filière en immobilier et construction (banquiers, promoteurs, géomètres, économistes, conseils, investisseurs, asset managers, évaluateurs…) et dont l’objet est d’agir dans l’intérêt du public à travers l’utilisation de standards, de bonnes pratiques et le respect d’un code d’éthique et de déontologie. Les conseils représentent près de 25 % des 1 300 membres en France et 500 candidats en cours d’évaluation.