« Baromètre LPI-SeLoger : Progression moins rapide des prix de l’ancien »,Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Progression moins rapide des prix de l’ancien

En août, comme chaque année à la même époque, la pression sur les prix s’est relâchée. Sur un marché dont l’activité s’est réduite comme à l’habitude, de plus du tiers, les vendeurs ont revu leurs ambitions : les prix affichés ont reculé de 0.3 % au cours des 3 derniers mois, à un rythme comparable à celui observé il y a un an. Ce sont les prix des maisons qui sont à l’origine du recul de l’indice d’ensemble : avec – 2.8 % au cours des3 derniers mois, alors que les prix des appartements augmentent encore, de  1.1 %.

Dans ces conditions, les prix signés progressent toujours, même si le rythme de la hausse est moins rapide qu’au cours des derniers mois : en août, + 0.9 % au cours des 3 derniers mois. Mais alors qu’après plusieurs mois de progression rapide les prix des maisons reculent (- 1.3 %), au même rythme qu’il y a un an, la progression des prix des appartements se fait encore plus forte (+ 2.2 %).

Aussi, le rythme annuel d’évolution des prix signés reste soutenu : + 1.2 % en août dans l’ensemble (+ 1.2 % pour les appartements et + 1.1 % pour les maisons).

En août 2015, les prix signés reculaient encore, de 0.8 % sur l’ensemble du marché (- 0.9 % pour les appartements et – 0.6 % pour les maisons). Maintenant, les prix des logements anciens sont supérieurs de  2.3 % à leur niveau d’il y a un an : de 2.5 % pour les appartements et de 1.9 % pour les maisons.

Nouvelle augmentation des prix du neuf

Depuis juin, la hausse des prix du neuf se confirme, après trois mois consécutifs de baisse. La progression a été comparable en août à celle observée en juillet, alors qu’habituellement la pression sur les prix est moins forte à cette période de l’année : + 1.1 % au cours des 3 derniers mois dans l’ensemble (+ 0.9 % pour les appartements et + 1.8 % pour les maisons).

Sur un an, la hausse des prix accélère donc toujours : + 2.4 % dans l’ensemble (+ 2.4 % pour les appartements et pour les maisons). Et les prix se situent à 1.9 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (1.4 % pour les appartements et 4.0 % pour les maisons).

Nouvelle hausse des prix dans les grandes villes

En dépit de la pause estivale du marché constatée en août, les prix signés augmentent dans la plupart des grandes agglomérations. Sur un an, la hausse est rapide (au moins 4 %)  sur Bordeaux, Nice ou Strasbourg, par exemple. Sur Paris et sur Lyon, la hausse des prix s’accélère : avec + 2.1 % sur Lyon et + 1.9 % sur Paris. En revanche, sur Marseille la remontée des prix n’a pas fait long feu. Et si la hausse s’amplifie sur Lille, la baisse des prix se renforce sur Grenoble et sur Toulon. Alors que les évolutions restent incertaines sur Rennes.

Ailleurs en Province, la hausse des prix signés mesurée sur 12 mois reste soutenue (plus de 5 % sur un an) à Angers, Brest ou Limoges. Elle est maintenant plus rapide (de 2 à 3 % sur un an) à Clermont Ferrand, Orléans ou Rouen. Mais la tendance baissière des prix signés (au moins 4 % sur un an) se renforce sur Besançon, Le Mans ou Tours, avec des prix affichés qui ne laissent pas entrevoir de retournement de la courbe des prix.

Des marges au plus bas

En août, les marges étaient de 4.2 % : 3.9 % pour les appartements et 4.6 % pour les maisons.

Les marges ont encore reculé au cours du mois d’août. Leur repli a été plus rapide que celui qui s’observe habituellement durant l’été. En effet, les tensions sur les prix signés se sont encore renforcées, alors que les vendeurs modèrent leurs ambitions. Dans le cas des appartements, les marges s’établissent maintenant bien en dessous de leur moyenne de longue période, pratiquement à leur point le plus bas de ces dernières années. Et dans le cas des maisons, les marges qui se situaient déjà sous leur moyenne de longue période ont encore diminué.

Les marges sont très basses en Ile de France où la pression de la demande reste élevée. Elles sont fortes sur des marchés marqués par les incertitudes économiques (la Franche Comté, par exemple).

La croissance des ventes ralentit

Après un début d’année décevant, le marché s’est ressaisi en mai. Il a bénéficié pour cela de conditions de crédit exceptionnelles. Pourtant, la demande a commencé à hésiter en juin : les inondations, puis les grèves et les manifestations n’ont guère facilité la réalisation des projets immobiliers des ménages. Et déstabilisée par les attentats, la demande n’a pas fait preuve d’entrain en juillet.

Aussi, le mois d’août qui, habituellement, ne brille pas par un excès d’activité a été empreint de morosité.

Ainsi, la progression des ventes n’a été que de 6.1 % en août, en niveau trimestriel glissant (contre + 14.0 % en 2015, à la même époque). Le rythme de la croissance ralentit donc encore : avec + 8.5 % en année glissante, contre une progression à deux chiffres en début d’année

Un marché plus hésitant en province

En août, la progression des ventes de logements anciens est restée soutenue en Province, toujours portée par le dynamisme d’une accession à la propriété rendue possible par les conditions actuelles de crédit : avec + 9.9 % en niveau trimestriel glissant, elle répercute néanmoins les hésitations d’une demande déstabilisée par les attentats de juillet.

Alors qu’en Ile de France, l’activité ne réussit pas encore à surmonter le choc des grèves et des inondations, et la défaillance des acheteurs étrangers : avec en août, – 3.7 % en niveau trimestriel glissant.

Sur un an, en année glissante, le constat est comparable, avec une progression des ventes deux fois plus rapide en Province (+ 9.9 % en août) qu’en Ile de France (+ 5.1 %).