La difficulté du paiement des retraites se profile de plus en plus et les dynamiques démographiques ont le vent en poupe dans les analyses économiques. Qu’en est-il dans l’immobilier ? Au delà des évolutions à court terme, le vieillissement de la population influence-t-il le prix des biens immobiliers ?
Les recherches en économie montrent que le vieillissement pourrait réduire le prix des biens à moyen terme car les jeunes actifs acheteurs progressent moins vite que les papy-boomers vendeurs.
Doublement du ratio nombre de retraités/nombre d’actifs
En 1989, des chercheurs de Harvard avaient montré que la hausse des prix de l’immobilier dans les années 1970 était principalement due à l’arrivée des baby-boomers. Or cette génération est aujourd’hui propriétaire et vieillissante. De fait, si la part relative des personnes plus âgées par rapport aux actifs augmente, les prix subissent une pression vers le bas. Selon les projections réalisées par l’Organisation des nations unies (ONU), ce phénomène est confirmé et susceptible d’arriver prochainement car le ratio nombre de personnes âgées/nombre d’actifs va doubler dans les quarante prochaines années. En 2012, le chercheur Elod Takáts a trouvé que les effets démographiques et le vieillissement avaient une forte influence négative sur le prix des biens : il estime que le vieillissement de la population va faire baisser les prix de 0,8 % par an dans les pays occidentaux jusqu’à 2050.
L’évolution des prix entre 1998 et 2007 boostée par les baby-boomers
En France, en se basant sur des éléments temporels et géographiques, complétés par un modèle de panel, Arnaud Simon et Yasmine Essafi confirment l’existence d’une causalité démographique. Plus encore, les facteurs démographiques seraient beaucoup plus importants pour expliquer l’évolution des prix entre 1998 et 2007 que les taux d’intérêt des crédits immobiliers, le montant des revenus, le nombre de divorces ou même les constructions neuves qui n’auraient pas d’effet sur la baisse de prix. Il apparaît, à l’issue de cette étude, que la sphère économique (revenus et taux d’intérêt) est tout à fait secondaire par rapport à la sphère démographique (population totale et ratio entre le nombre de retraités et la population active). Par exemple, si l’on passe de 0,40 retraité pour 1 actif à 0,41 retraité pour 1 actif, soit une variation extrêmement mineure, les prix immobiliers baissent de 4,3 % pour les appartements et de 4,9% pour les maisons, toutes choses égales par ailleurs.
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Si l’on passe de 0,4 retraité pour 1 actif à 0,41 retraité pour 1 actif, les prix baissent de 4,6 % en moyenne.
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Le logement, emblème de l’accroissement des inégalités générationnelles
Sur la période 1998-2007, la plus-value captée par le parc résidentiel se monte à 3 706 milliards d’euros, soit 140 % d’augmentation en valeur. Les papy-boomers ont ainsi bénéficié de prix attractifs pour acheter leurs biens, de conditions inflationnistes très favorables pour rembourser leurs prêts et finalement d’une valorisation de ces actifs immobiliers extrêmement élevée. Ces éléments favorables s’ajoutent aux retraites que les jeunes actifs doivent aujourd’hui payer pour leurs aînés. Dans le sillon tracé par Thomas Piketty, les auteurs considèrent le logement comme emblématique de l’accroissement des inégalités générationnelles. Le temps de la solidarité est sans doute venu… et sans doute pas seulement par l’effet de baisse des prix.
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* Source : « Aging and house prices », Elod Takáts, 2012, Journal of Housing Economics, 21(2), 131-141. « Concurrence générationnelle et prix immobiliers », Arnaud Simon & Yasmine Essafi , 2015), halshs.archives-ouvertes.fr.
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