« Baromètre LPI-SeLoger : Accélération de la hausse des prix de l’ancien », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest, FRICS

Accélération de la hausse des prix de l’ancien

Depuis le début du printemps, la courbe des prix se redresse. Et comme chaque année, la hausse des prix s’est accélérée dès le début de l’été. Aussi, alors que la demande reste soutenue, la pression sur les prix se renforce. En effet, les vendeurs ont de nouveau relevé leurs ambitions en juillet. Les prix affichés ont augmenté de 1.0 % au cours des 3 derniers mois (+ 1.2 % pour les appartements et + 0.6 % pour les maisons) : en juillet 2015, ces prix reculaient de 0.5 %.

Dans ces conditions, la tendance des prix signés est toujours à la hausse et leur progression est rapide en juillet (+ 2.2 % au cours des 3 derniers mois). Mais alors qu’après plusieurs mois de pression la hausse des prix des maisons commence à ralentir (+ 2.7 %), la progression des prix des appartements se fait maintenant plus rapide (+ 2.0 %).

Aussi, le rythme annuel d’évolution des prix signés s’élève encore : + 1.7 % en juillet dans l’ensemble (+ 1.0 % pour les appartements et + 2.8 % pour les maisons). En juillet 2015, les prix signés reculaient toujours, de 0.8 % dans l’ensemble (- 0.7 % pour les appartements et – 0.8 % pour les maisons). Maintenant, les prix des logements anciens sont supérieurs de 2.3 % à leur niveau d’il y a un an : de 1.3 % pour les appartements et de 3.8 % pour les maisons.

Progression des prix du neuf

Dès juin, les prix du neuf avaient commencé à remonter, après trois mois consécutifs de baisse. La progression s’est poursuivie en juillet : + 1.0 % au cours des 3 derniers mois dans l’ensemble. Et maintenant, les prix des appartements augmentent aussi (+ 0.7 %), alors que la hausse des prix des maisons se fait plus vive (+ 1.7 %).

Sur un an, la hausse des prix s’accélère donc : + 2.3 % dans l’ensemble (+ 2.4 % sur les appartements et + 2.3 % sur les maisons). Et ils se situent à 1.4 % au-dessus de leur niveau d’il y a un an (0.9 % pour les appartements et 3.1 % pour les maisons).

Tensions sur les prix en Province

Dans plus de 80 % des grandes métropoles, les prix signés augmentent. Sur un an, la hausse est rapide (au moins de 4 %) sur Bordeaux, Strasbourg ou Toulouse, par exemple. Sur Paris et sur Lyon, les prix progressent de plus de 1 % sur un an et même de plus de 2 % au cours des 3 derniers mois. Alors que sur Marseille, les prix sont stabilisés depuis un an et ont augmenté de plus de 3 % au cours des 3 derniers mois. En revanche, la baisse des prix se poursuit sur Grenoble, sur Rennes et sur Toulon à un rythme rapide (au moins 3 % par an), sans aucune perspective d’inflexion rapide.

Ailleurs en Province, la hausse des prix signés mesurée sur 12 mois s’amplifie. Elle s’observe dans plus des ⅔ des villes de 100 à 150 000 habitants. Elle est d’ailleurs rapide (plus de 5 % sur un an) à Angers, Brest ou Limoges. Mais la tendance baissière des prix (au moins 4 % sur un an) se renforce sur Besançon, Le Mans ou Perpignan, sans laisser entrevoir de retournement prochain de la courbe des prix.

Une croissance toujours rapide

L’activité a retrouvé de la vigueur en mai, après un début d’année décevant. Il est vrai que la baisse des taux a permis une amélioration de la solvabilité de la demande de 7 % depuis le début de l’année.

Ainsi, la progression des ventes est rapide en juillet : + 10.0 % en niveau trimestriel glissant. Certes, le nombre des ventes augmente maintenant à un rythme moins soutenu qu’en 2015, à la même époque (+ 12.3 %). Mais en année glissante, la croissance était encore de 8.8 %, en juillet. En 2015, à la même époque, l’activité s’élevait de 4.8 %.

La pression de la demande est cependant moins forte et la croissance ralentit. Mais comme les conditions de crédit vont rester excellentes d’ici la fin de l’année, l’activité ne devrait guère se dégrader dans les prochains mois.

Nouveau recul des marges

En juillet, les marges étaient de 4.6 % : 4.4 % pour les appartements et 4.9 % pour les maisons.

Les marges reculent depuis juin, comme cela est habituel à cette période de l’année, lorsque les tensions sur les prix signés se renforcent. Pour les appartements, les marges s’établissent en juillet à leur niveau moyen de longue période. Le repli a été plus rapide dans le cas des maisons, les ramenant sous leur moyenne de longue période, à leur niveau du début des années 2010.

Les marges sont plus basses si la pression de la demande est élevée ou se renforce (Ile de France ou Languedoc-Roussillon) ou sur des marchés ayant récemment subi une perte de dynamisme (Midi-Pyrénées ou Nord-Pas de Calais). Mais les marges sont élevées sur des marchés qui se ressaisissent (en Bourgogne ou Picardie) ou lorsque l’activité est en panne (Pays de la Loire).

Activité toujours soutenue en Province

Les ventes de logements anciens progressent encore rapidement en Province : + 15.0 % en niveau trimestriel glissant. Alors qu’en Ile de France, après le choc des grèves et des inondations, et la défaillance des acheteurs étrangers, la reprise du marché de la revente a fait long feu et l’activité recule en juillet : – 1.3 % en niveau trimestriel glissant.

Sur un an, en année glissante, le constat est comparable, avec une progression des ventes deux fois plus rapide en Province (+ 10.5 % en juillet) qu’en Ile de France (+ 5.0 %).

Pourtant la panne de la primo accession affecte le niveau de l’activité en Province, les ventes étant de 8 % inférieures à 2011. Mais en Ile de France, l’activité dépasse son niveau de 2011 de 12 % et rejoint celui des années qui ont précédé la grande dépression.