Jusqu’à aujourd’hui, lorsqu’un terrain accueillait un site dit « Installation Classée pour la Protection de l’Environnement » (ICPE), il était obligatoire d’informer l’éventuel acquéreur ou locataire d’une potentielle pollution des sols passée. Dans le cadre du projet de loi Grenelle II, l’article 75 du Code de l’environnement généralise cette information de l’acquéreur ou du locataire à tout type de bien, qu’il ait accueilli ou non une ICPE. Aujourd’hui, dans le cadre de l’article 173 de la loi Alur et au travers des articles L125-6 et L125-7 du Code de l’environnement, cet objectif d’information est confirmé et donc étendu à toutes les transactions immobilières.
De nouvelles règles du jeu
Publié au Journal officiel du 28 octobre 2015, le décret d’application de la loi Alur dévoile, enfin, quoi, par qui, quand et où seront publiées les données utiles à l’information sur les sols pollués dans le cadre de l’information acquéreur-locataire (IAL). Il précise également les conséquences réglementaires applicables aux unités foncières situées dans ces périmètres.
1/ Pour l’état : obligation de rendre publiques les informations dont il dispose relatives aux risques de pollution des sols. Dans cet objectif, la préfecture de chaque département devra faire connaître la liste des communes concernées par ce risque de pollution des sols sur tout ou partie de leur territoire.
2/ Pour la commune : obligation d’intégrer les informations sur les sols pollués dans les documents d’urbanisme, à l’occasion de leur élaboration ou de leur révision.
3/ Pour le vendeur ou le bailleur : obligation d’informer son acquéreur ou son locataire sur les risques de pollution des sols du bien qu’il va acquérir ou louer.
Qui produit les secteurs d’information sur les sols et pourquoi ?
Les SIS sont élaborés par les services de l’État qui, en s’appuyant sur plusieurs sources de données, produiront des cartographies précises. Ces cartographies auront pour objet de délimiter clairement des espaces pollués ou potentiellement pollués par d’anciens sites industriels ou anciennes activités de services à fort potentiel de pollution des sols. Il s’agit bien d’un « RISQUE » de pollution, rien n’est avéré ! Nous verrons ensuite quelles conséquences cela peut avoir.
Ces cartes seront approuvées en préfecture par l’intermédiaire d’un arrêté préfectoral qui établira la liste des communes concernées par au moins un secteur potentiellement pollué. Au même moment, le préfet mettra à disposition du public des cartographies communales sur le site dédié à l’IAL (Information Acquéreur Locataire) comme pour les états des risques naturels, miniers et technologiques.
Où et quand pourra-t-on bénéficier de cette nouvelle information ?
Dans la mesure où les articles du Code de l’environnement, qui sont complétés par le décret, sont ceux relatifs à l’information sur les risques naturels, miniers et technologiques, il apparaît donc logique que cette information soit intégrée à l’État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et, plus globalement, dans le cadre de l’IAL. En effet, il s’agit bien d’un « RISQUE » et non d’une certitude, l’objectif de l’État est encore une fois de s’assurer que l’acheteur ou le locataire prennent leur décision dans la plus grande transparence et surtout d’éviter que ces derniers n’invoquent la garantie des vices cachés s’ils venaient à constater une pollution des sols après la signature de la vente ou de la location.
Par ailleurs, le décret précise également que ces cartographies devront être jointes en annexe des documents d’urbanisme de chaque commune concernée. Cette information deviendra, dés lors, servitude d’utilité publique. Ainsi, un certificat d’urbanisme informatif permettra donc également d’être informé de ce risque.
Quand entrera en vigueur cette obligation ?
Cela dépendra de la vitesse de production des cartographies dans chaque département. Dès que le préfet aura arrêté la liste des communes concernées par un secteur d’information sur les sols, Il faudra attendre le premier jour du quatrième mois pour que l’obligation soit effective. Le décret précise que ces arrêtés préfectoraux devraient être publiés au fil de l’eau entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2018. Ce délai laisse donc trois ans aux préfectures pour produire la liste des communes et les cartographies associées. À ce jour, aucune préfecture n’a publié d’arrêté en ce sens.
Quelle conséquence pour le propriétaire d’un terrain situé dans un SIS ?
Si le terrain situé dans la zone de risque ne fait l’objet d’aucun changement en termes de bâti ou d’usage, aucune conséquence n’est à prévoir. En revanche, si le terrain fait l’objet d’un projet de construction ou de changement d’usage, la demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux) sera subordonnée à une étude de sol effectuée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués. Ce bureau d’études devra également produire une attestation garantissant que le résultat de l’étude aura été pris en compte dans la conception du projet.
Quel est l’impact pour celui qui fournit l’état des risques ?
Avec les SIS, l’État des risques gagne un peu plus en complexité et réclame des recherches supplémentaires. Par conséquent, la question de la gratuité de cette prestation, souvent offerte par le passé pour l’achat d’un Dossier de diagnostics techniques, peut se poser. C’est une mission qui, déjà avec les prescriptions de travaux, a pris beaucoup de volume et se complexifie aujourd’hui davantage encore. Il sera de plus en plus difficile de l’offrir. D’autant plus qu’il convient de rappeler qu’en cas de non-respect de l’obligation, l’acquéreur ou le locataire peut fort bien demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente ou du loyer. Celui qui l’a réalisé peut donc être tenu pour responsable de l’annulation de la vente.
Cela semble d’autant plus vrai que les pouvoirs publics n’en ont vraisemblablement pas fini avec l’État des risques. Pour mémoire, la loi Alur prévoyait également une information sur le risque « mérule » à communiquer lors de la vente ou de la location d’un bien. Là aussi, quelques arrêtés préfectoraux ont vu le jour pour délimiter les zones à risques. À voir si cette information supplémentaire sera à son tour intégrée à l’ERNMT ou bénéficiera cette fois d’un document distinct. Il en est de même pour le risque « radon » qui, au final, peut être assimilé à un risque naturel impactant directement la santé humaine (gaz rare radioactif, inerte, inodore et naturel issu de certaines couches géologiques ou de certains matériaux de construction).
Les services de l’État travaillent en ce moment à la création d’une cartographie nationale permettant de donner un indice de risque par commune (fort, moyen faible). L’avenir nous dira si toutes ces informations seront intégrées à l’État des risques.