L’agent immobilier évincé frauduleusement peut prétendre à indemnisation.
Le contexte
Un couple confie mandat de vendre un appartement à une agence immobilière. L’agence trouve un acquéreur, Mme Z., un compromis est signé. L’acquéreur exerce la faculté de rétractation qui lui est légalement offerte. Quelques mois plus tard, ce même acheteur signe un nouvel avant-contrat, établi par un notaire, en compagnie de ses enfants : les enfants acquièrent la nue-propriété du bien, et Mme Z., l’usufruit. Le mandat de l’agence immobilière contenait une clause interdisant au mandant « de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ». L’agence immobilière demande aux vendeurs l’indemnisation prévue en cas de violation de cette obligation. La Cour d’appel rejette cette demande en considérant que l’acquéreur présenté par l’agence était différent de celui qui a finalement traité avec les vendeurs.
L’arrêt
La Cour de cassation a cassé la décision, en considérant que la Cour d’appel n’avait pas recherché si l’aménagement apporté à l’opération, qui faisait intervenir les enfants comme acquéreurs de la nue-propriété du bien, procédait d’une fraude. En effet, les juges auraient dû vérifier si le « montage » réalisé par les acquéreurs était destiné à éluder le droit de l’agence immobilière, au regard de la clause contenue dans le mandat. Dans ce cas, l’agence immobilière était en droit d’obtenir une indemnité.
La leçon
Lorsque l’agent immobilier parvient à établir la fraude d’un acquéreur, dans le but d’éviter le paiement de ses honoraires, il obtient en justice la réparation de son préjudice. Dès lors que l’agent immobilier a joué un rôle déterminant dans la réalisation de l’opération, son intervention doit être prise en compte. Les clauses protégeant l’agent immobilier des clients indélicats sont contenues dans le mandat. En conséquence, l’action en justice est menée contre le mandant, cocontractant de l’agent immobilier : généralement, le vendeur. Il est possible d’agir contre l’acquéreur qui n’a pas signé de mandat avec l’agence, à la condition de démontrer sa responsabilité extracontractuelle.
- Cass. civ. 1, 8 avril 2010.