L’histoire
M. et Mme Lelong décident de mettre en vente leur maison et donnent un mandat de vente exclusif à une agence. Ce mandat indique que les honoraires de l’agence sont dus par les vendeurs.
Ayant trouvé des acquéreurs, M. et Mme Cartier, l’agence rédige le compromis, en indiquant que la commission sera payée par l’acquéreur. Les acquéreurs refusent de signer l’acte de vente bien que le prêt ait été obtenu. L’agence les poursuit en justice pour obtenir soit ses honoraires soit une indemnisation, en réparation de leur faute.
La Cour d’Appel ne reconnait au profit de l’agence ni son droit à honoraires, ni son droit à indemnité.
Le droit
Pour que l’agent immobilier soit payé, la vente doit être considérée comme définitivement conclue, ce qui est le cas lorsque l’acte authentique est signé chez le notaire. Si la vente est consentie sous réserve qu’un prêt soit obtenu par les acheteurs, c’est au moment de l’accord de prêt que la vente est considérée comme conclue. La loi Hoguet et son décret d’application posent deux autres conditions au droit à honoraires : • 1ère condition : le montant de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui doit la verser, doivent être mentionnés dans le compromis. • 2è condition : Le compromis et le mandat doivent indiquer la même personne comme devant payer la commission. Dans cette affaire, les juges relèvent que le mandat et le compromis ne mentionnent pas la même personne comme débiteur des honoraires. Le mandat prévoyait en effet des honoraires à la charge du vendeur et le compromis indiquait, quant à lui, des honoraires à la charge de l’acquéreur. L’agence n’a donc pas droit à commission. Les juges poursuivent leur raisonnement : si l’agence n’a pas droit à ses honoraires, elle ne peut pas prétendre non plus à être indemnisée de la perte de ce droit (qu’elle n’a pas).
Et pour votre agence ?
Dans cette affaire, l’agence a perdu son droit à honoraires et son droit à indemnisation car sur le compromis figurait des honoraires à charge de l’acquéreur alors que sur le mandat, il s’agissait d’une charge vendeur.
En pratique, il est courant que les acquéreurs demandent à payer vos honoraires. Or souvent, votre mandat de vente indique une prise en charge de vos honoraires par le vendeur.
Comment faire alors ? Vous pouvez utiliser deux techniques juridiques pour transférer la charge de vos honoraires du vendeur vers l’acheteur.
• 1ère technique : vous avez fait signer à votre client acheteur, et ce avant toute visite, un mandat de recherche, stipulant une commission à sa charge. Vous pouvez rédiger votre compromis, avec une charge acquéreur, en vous référant à ce mandat.
• 2ème technique : à défaut d’avoir un mandat de recherche antérieur à la visite, vous ne pouvez opérer ce transfert qu’en procédant par un avenant au mandat de vente. Attention ce transfert doit toujours rester exceptionnel. Attention : bien que cette pratique ne soit pas expressément interdite par la loi Hoguet, les notaires comme la répression des fraudes, considèrent que ce transfert est illégal et constitue de la publicité commerciale trompeuse.
En effet, la publicité ne mentionnait pas le montant des honoraires en pourcentage du prix à la charge de l’acquéreur.
Référence : Cour d’appel de Paris, 3 décembre 2015, n°13/05148
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