En 2015, le réseau In&Fi Crédits a financé 8 500 dossiers de crédits contre 6 500 en 2014. C’est une réalité : les acquéreurs sont de retour, le marché de l’immobilier ancien est reparti à la hausse. Cependant, nous sommes toujours sur un marché contraint où les vendeurs ne s’engagent que par nécessité (mutation, naissance, divorce, chômage, santé, etc). Dans cette configuration, l’offre de biens de qualité à vendre est beaucoup plus réduite qu’en période euphorique de marché fluide (avant 2008).
Comme les candidats à l’acquisition sont plus nombreux, leur choix est désormais beaucoup plus restreint. Cela veut dire qu’un acheteur qui a trouvé le bien qui lui convient doit prendre une décision rapide pour le bloquer. De votre côté, dans le cas d’un acquéreur qui est également vendeur, votre objectif est bien de le convaincre à s’engager dans l’achat avant d’avoir préalablement vendu. Le crédit relais permet de réaliser cette opération en limitant les risques.
À condition de rester dans les prix du marché et de vendre dans un délai raisonnable, un prêt relais ne coûte pas cher.
Je tiens ici à tordre le cou à cette vieille rengaine qui dit qu’un crédit relais coûte cher. Oui, un crédit relais peut coûter cher si le bien mis en vente est à un prix hors marché et qu’il n’est pas vendu dans un délai de 12 à 24 mois. Cette durée permet à l’acquéreur/vendeur d’avoir du temps pour optimiser sa vente, sans être contraint d’accepter une offre sous-évaluée. En outre, il ne sera pas « plombé » par des remboursements empilés puisque le financement par relais évite le remboursement simultané du crédit du bien en vente et le crédit de la nouvelle acquisition.
Actuellement les taux d’intérêts, y compris pour les prêts relais, sont toujours très bas, compris dans une fourchette de 2 à 2,6 % suivant le dossier. En outre, il faut savoir qu’un emprunteur ne paie des intérêts que pour la durée d’emploi. Ainsi, pour un prêt de 180 000 euros à 2,3 % utilisé pendant 8 mois, le montant des intérêts est de 2 760 euros. Une charge financière tout à fait raisonnable.
Un montage financier particulier
L’élément primordial pour obtenir un crédit relais, c’est bien évidement la détermination du montant du prêt. Pour cela, la banque s’appuie toujours sur l’avis d’un expert immobilier qui estime la valeur vénale du bien mis en vente. La banque reste toujours sécuritaire et prudentielle. Aussi, le montant d’un crédit relais n’est jamais de 100 % de la valeur du bien mais varie dans une fourchette de 50 à 80 % du prix évalué.
Il existe deux grandes catégories de prêt relais :
– Le prêt relais sec : le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat de la nouvelle acquisition. Généralement, les intérêts sont payés mensuellement, sans amortissement du capital. Il est possible d’obtenir une franchise totale et, dans ce cas, ils seront payés avec le capital lors de la vente.
– Le prêt relais accompagné d’un financement complémentaire amortissable : l’acquisition nécessite une somme supérieure à la valeur du bien mis en vente. La banque mettra en place deux prêts :
- un prêt relais pour lequel seuls les intérêts sont payés mensuellement, ou, dans le cas d’une franchise totale, reportés et payés au moment de la vente. Le prêt sera soldé par prélèvement sur la recette de la vente ;
- un prêt complémentaire amortissable classique qui finalise le besoin de financement. L’emprunteur paie chaque mois le remboursement des intérêts, l’amortissement du capital et les primes d’assurance.
Dans tous les cas, je recommande de recourir aux services d’un courtier en crédits dont les services ne seront facturés à l’emprunteur que si et seulement si le crédit est obtenu et débloqué.
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