Depuis la crise financière de 2008, nos gouvernants nous annoncent – après chaque nouvelle révélation – la fin progressive des « Paradis fiscaux » : chacun peut y croire…
Mais, par chance pour notre beau pays et ses cyber-démons (pardon ! ses démons de Bercy), personne n’a encore eu la présence d’esprit de s’attaquer aux « Enfers fiscaux » ! Nos pièces-montées de millefeuilles règlementaro-fiscaux nous placeraient immédiatement en ligne de mire…
Parlons concret, parlons quotidien de nos professions.
Nos honoraires d’intermédiation en vente immobilière sont libres dans leur fixation, mais très encadrés quant à leur affichage, leur respect etc… Parfait, très bien pour la transparence et la bonne information des parties.
Là où le bât blesse, c’est leur statut fiscal, et plus particulièrement en matière de droits d’enregistrement. En effet, selon notre vieil adage technocratique : « pourquoi faire simple si l’on peut faire compliqué ? » :
- si les honoraires sont à charge du vendeur(en vertu mandat qui les légitime), ces derniers intègrent le prix immobilier, donc dans l’assiette des droits d’enregistrement, et sont donc soumis à taxation à hauteur de 5%
- par contre si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur (en vertu du fameux Mandat de recherche ou d’un mandat de vente avec honoraires à charge acquéreur)… ils sont exclus de l’assiette de ces mêmes droits d’enregistrement !
Les conséquences sont multiples, et les comportements – comme toujours en France – guidés uniquement par des considérations fiscales :
- chacun y va de ses conseils et contorsions pour respecter son mandat, mais aussi éviter à l’acquéreur une surcharge fiscale : mandat initial vendeur transformé en mandat de recherche précédent l’avant-contrat, mandat de vente avec honoraires à charge acquéreur (pourtant non signataire du mandat, puisqu’inconnu à ce stade) …
- parfois cela discute entre les puristes qui veulent respecter leur mandat de vendeur, et nos amis notaires qui conseillent à leurs clients-acquéreurs, d’obtenir un mandat de recherche, pour éviter les droits d’enregistrement sur les honoraires d’agence, etc, etc,…
- la Loi ALUR a rajouté son grain de sel (le contraire eût été surprenant !) et sa dose de complexité (là encore le contraire eût été surprenant !)… mais sans toutefois régler la cause de ces pratiques disparates.
Pourtant, notre mission reste la même dans tous les cas : par règlementation et par déontologie nous nous devons, en matière de vente immobilière d’assurer nos conseils et notre intermédiation dans le strict respect de l’équité.
Evaluation, conseils, stratégie, publicité et mise en œuvre de la commercialisation, collecte de toutes les informations et documents, pour l’une des parties, accueil, visite, re-visite, (re-re-visite ?), conseils, informations, accompagnement pour l’autre, nous fournissons, tant à l’un qu’à l’autre, notre temps, notre savoir-faire et notre expertise…
Las ! Notre Grand Fiscaliste national, lui, se charge, comme souvent, de semer la confusion dans nos pratiques, et donc dans l’esprit du public (qui pourtant, en matière de transaction immobilière, a soif de clarté, de simplicité et de transparence…).
Les références de valeurs (Base BIEN des Notaires par exemple), sur lesquelles sont assises les estimations des professionnels dignes de ce nom, amalgament ainsi des prix intégrant les honoraires d’agence, et d’autres non : différence de 4 à 6%… une paille !
Sortir nos honoraires de l’assiette des droits d’enregistrement quel que soit celui qui les paie – l’un, l’autre, ou les deux (nous en reparlerons) – c’est contribuer à la clarté, à une meilleure compréhension par le grand public et, pour nous les professionnels, à améliorer en les harmonisant, nos pratiques et la présentation de notre métier, de nos prestations, de notre valeur-ajoutée …
Mais le Grand Fiscaliste le souhaite-t’il ? Ne préfère-t’il pas maintenir une situation confuse au risque d’alimenter les suspicions à l’égard des professionnels, de nécessiter – du seul fait de la complexité- quelques emplois de fonctionnaires, …. mais ainsi de collecter, au hasard des situations, quelque impôt (5,5% de droits d’enregistrement sur 5% d’honoraires d’agence, cela représente un petit boni fiscal de 0,28% sur le prix du bien vendu) ?
Comment peut-on espérer faire la course en tête,
Quand on marche sur la tête ?
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