L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) a été longtemps négligé et souvent vu encore comme un parent pauvre du diagnostic immobilier. Pourtant, l’arrêté du 19 mars 2013 montre que ce document n’a rien d’anodin et peut fort bien être à l’origine de l’annulation d’une vente comme l’atteste la jurisprudence. La réforme comporte trois changements majeurs, fort inégaux, le point avec Paul Mengual, Directeur de l’expertise et
cofondateur de Preventimmo.fr
Deux rappels essentiels
Les deux premiers changements mettent l’accent :
– sur la prise en compte du risque minier, souvent passé sous silence auparavant. Désormais, les plans de préventions des risques miniers font l’objet d’une section dédiée;
– sur l’obligation de joindre une déclaration de sinistres indemnisés au titre du régime des catastrophes naturelles. Ce volet est à remplir par le notaire qui, en cochant le « oui » ou le « non », assure qu’il a vérifié si cette déclaration est bien présente.
L’information de l’acheteur renforcée
Le principal changement est celui qui a rendu l’ERNMT plus complexe. Il est désormais demandé si l’immeuble est concerné par des prescriptions de travaux exigés dans le cadre d’un Plan de prévention des risques (PPR) qui a été approuvé. L’objectif des ces prescriptions est de réduire la vulnérabilité face au risque des personnes et des biens qui composent l’immeuble. L’État a ainsi souhaité apporter plus de transparence en fournissant une information supplémentaire à l’acquéreur pour qu’il sache s’il achète un bien en conformité ou non. Naturellement, il n’est pas demandé au notaire ou au diagnostiqueur immobilier d’aller contrôler sur le terrain : c’est le propriétaire qui engage alors sa responsabilité en déclarant ou non un risque éventuel dans l’ERNMT.
Des jurisprudences à charge pour le vendeur
En dehors de la question épineuse de l’information de l’acheteur sur une éventuelle prescription de travaux, la jurisprudence démontrait déjà l’importance d’un ERNMT juste.
– Non-production de l’ERNMT
Elle a donné lieu à la condamnation la plus lourde, en mars 2012. Le vendeur avait omis de joindre l’état des risques lors de la vente d’un terrain. L’acheteur a fait bâtir une maison avant de s’apercevoir qu’il se trouvait en zone inondable : il a donc saisi la justice. Résultat : le vendeur a non seulement été condamné à restituer le prix du terrain (environ 60 000 euros), mais également le prix de la construction, pour un montant global de plus de 300 000 euros !
– Localisation erronée
Une autre jurisprudence montre que l’ERNMT avait été fourni avec une mauvaise localisation du bien. Celui-ci se trouvait en réalité dans une zone à risque. Le vendeur a dû verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.
Un coût des travaux égal à 10 % de la valeur du bien
Auparavant, il suffisait simplement de consulter la cartographie pour savoir si tel ou tel bien se situait en zone à risque. Aujourd’hui, il faut se plonger dans le règlement du PPR pour savoir si des contraintes réglementaires s’appliquent aux biens présents dans la zone avant l’approbation de ce plan. Par exemple, si une maison se trouve en zone inondable, réglementée par un PPR inondation, des prescriptions de travaux peuvent être applicables : aménagement d’un espace « refuge », ou rehaussement des tableaux électriques dans les combles, ou encore installation de clapets anti-retour sur le réseau d’assainissement. Les montants des travaux rendus obligatoires ne sont pas négligeables, ils peuvent représenter jusqu’à 10 % de la valeur vénale du bien. Pour une maison individuelle, il n’est pas rare de voir des montants de travaux qui dépassent les 50 000 euros.
Annulation de la vente ou du contrat de location
Si aucune prescription de travaux n’est indiquée dans l’état des risques naturels, miniers et technologiques, alors que le règlement du PPR contient des prescriptions qui s’appliquent à l’immeuble, l’acquéreur, peut se retourner contre son vendeur, demander une réduction du prix et même annuler la vente.
De même, l’erreur de localisation, assez fréquente, peut conduire au versement de dommages et intérêts l’acheteur. Une lecture attentive de la cartographie des risques et une bonne analyse des règlements associés sont les deux garanties d’un ERNMT juste et donc d’une vente bien faite.
Concernant une location, le fait de ne pas remettre l’état des risques au locataire ou d’en fournir un au contenu erroné est également sanctionné par la loi. Le locataire peut, soit demander la résiliation du bail, soit une réduction du loyer.
Un travail d’analyse de grande technicité
L’ERNMT ne peut plus être négligé comme il l’a souvent été par le passé. Il revêt désormais une véritable technicité et exige une analyse des règlements de PPR qui peuvent représenter plusieurs dizaines de pages chacun. Non seulement, cette analyse réclame une bonne connaissance du jargon, mais elle s’avère aussi plus chronophage qu’auparavant.
Ainsi, on trouve des communes soumises à cinq voire six PPR. Sans compter que sur l’ensemble du territoire national, de nouvelles zones à risques sont sans cesse identifiées et réglementées. ©byBazikPress© naypong – Fotolia.com