La reprise du marché de l’ancien s’accélère, bien au-delà des tensions saisonnières habituelles de l’été. Elle s’appuie sur une accession à la propriété qui a repris des couleurs et retrouvé un dynamisme remarquable, grâce à des conditions de crédit que la crise grecque n’a que faiblement détériorées.
L’année 2015 devrait ainsi bénéficier d’une progression des ventes de logements anciens proche de 10 %.
Le dynamisme de l’accession à la propriété
Avec la suppression du PTZ dans l’ancien, 2012 avait été assez catastrophique. Cependant, en réponse à l’amélioration des conditions de crédit, le marché de l’ancien a retrouvé des couleurs en 2013, avec des ventes en hausse de 8.5 %. Le redémarrage de l’accession a été rapide en effet (+ 15.3 % pour l’ensemble des flux de l’accession dans l’ancien). Le constat a été plus marqué encore pour la seule primo accession (+ 21.8 % dans l’ancien), la part des ménages concernés progressant pour s’établir à 62.8 % (contre 59.4 % en 2012).
L’année 2014 aurait dû être celle de l’amplification de cette reprise, et d’ailleurs elle avait bien commencé. Les conditions de crédit s’amélioraient toujours et le redémarrage du marché de l’ancien pouvait permettre aux ménages qui revendent un bien immobilier pour constituer leur apport personnel de réaliser leur projet dans de bonnes conditions : la demande était déterminée et le relèvement progressif des prix de l’ancien devait finir de convaincre les candidats à l’achat-vente que le moment était redevenu opportun.
Mais certaines dispositions de la loi ALUR sont venues bouleverser la donne. Et il a fallu attendre le courant de l’été 2014 pour que les flux de l’accession se ressaisissent. Néanmoins, même si la parenthèse de la loi ALUR s’est refermée durant l’été, l’année 2014 n’a pas été excellente pour l’accession à la propriété dans l’ancien (+ 1.0 % en 2014) : la part de la primo accession a légèrement reculé (à 62.3 % en 2014). Et globalement, les ventes de logements ancien ont pratiquement stagné (+ 0.7 %).
Ces évolutions se sont accompagnées d’un repli rapide des taux d’effort des nouveaux emprunteurs : depuis 2013 en effet, ils diminuent et ils ont perdu plus de 7 points dans l’ancien, pour s’établir à 19.8 % depuis le début de 2015. Il faut revenir en 1997, juste avant le début de la hausse des prix de l’ancien pour retrouver des taux d’effort aussi bas. Et tous les ménages, même les plus modestes en bénéficient : par exemple, les ménages qui accèdent dans l’ancien avec un revenu inférieur à 2 SMIC (de l’ordre de 23 % de l’accession dans l’ancien) supportent maintenant un taux d’effort moyen de 26 %, sans aucune aide de l’Etat, comme cela était le cas de 1998 à 2000 !
Il est vrai qu’en dépit des désordres que la crise grecque a pu provoquer sur les marchés obligataires, les craintes souvent exprimées d’une forte remontée des taux des crédits immobiliers ne se sont pas concrétisées : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en juillet les taux se sont établis à 2.06 % et en août à 2.17 %. Alors que dans le même temps les durées des prêts accordés s’allongeaient, compensant ainsi l’impact de l’accroissement des taux sur la solvabilité de la demande.
Ainsi, l’accession à la propriété poursuit son expansion depuis le début de 2015 : sur le 1er semestre, les flux de l’accession dans l’ancien ont cru de l’ordre de 24 %, sur un an. L’évolution est spectaculaire, en raison d’un mauvais printemps 2014 bien sûr : et le rythme de progression devrait freiner sur le reste de l’année. Mais cela est suffisant pour amplifier la reprise de l’ensemble du marché de l’ancien : il est d’ailleurs probable que la hausse des ventes dépassera les 10 % en 2015 !
D’autant que les conditions de crédit ne vont certainement plus se dégrader en 2015.
Le dynamisme de la production de crédits
Le 1er trimestre 2015 a été excellent, avec une production de crédits à l’ancien mesurée au niveau des offres acceptées (hors les rachats de créances) en hausse de 23.8 % en glissement annuel et surtout de 10.6 % par rapport au 4ème trimestre 2014, alors qu’habituellement, durant les mois d’hiver, la production recule de l’ordre de 15 %. Pour la première fois depuis la fin des années 90, la production a donc fait preuve d’une vitalité exceptionnelle au 1er trimestre.
Ce regain d’activité du marché de l’ancien constaté dès l’été 2014 s’est consolidé depuis. Il s’inscrit dans la poursuite de la reprise amorcée en 2013 et mise entre parenthèses au printemps 2014 par certaines dispositions de la loi ALUR. Et il s’est amplifié au cours du 2ème trimestre 2015 : la production a alors augmenté de 23.5 % et même de 52.2 % en glissement annuel.
Au total, sur le 1er semestre 2015, la production de crédits à l’ancien (hors les rachats de créances) a cru de 38.0 %, en glissement annuel. La production a donc retrouvé des rythmes de hausse comparables à ceux qui s’étaient constatés lors de la reprise de 2010.
Le redressement de la production de crédits est rapide et intense et il s’accompagne du retour de ménages jeunes et modestes, pour la plupart des candidats à la primo accession faiblement dotés en apport personnel … et faisant donc largement appel au crédit pour réaliser leurs projets immobiliers. D’autant que les établissements bancaires ont confirmé leur dynamisme en matière d’octroi des crédits.
Et durant l’été, la reprise de la production s’est amplifiée : en août, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en trimestre glissant a été de + 50.9 % pour le nombre de prêts !
La remontée des prix de l’ancien
Depuis près de 6 mois, le marché de l’ancien a retrouvé un niveau d’activité comparable à celui de la fin 2011, avant que la suppression du PTZ ne le précipite dans la dépression. L’évolution des prix s’en ressent, les offreurs n’hésitant plus à proposer à la vente des biens qui, il y a quelques mois encore, n’auraient pas trouvé preneurs au prix affiché. La hausse des prix signés s’est donc poursuivie en juillet, bien au-delà des tensions saisonnières habituelles : + 2.4 % sur 3 mois (+ 2.1 % pour les appartements et + 2.8 % pour les maisons). Les prix signés s’établissent alors à 1.8 % au-dessus de leur niveau de juillet 2014.
Les prix signés sont en progression dans presque toutes les villes de plus de 150 000 habitants. Par exemple, dans les 4 plus grandes villes (Paris, Marseille, Lyon, Toulouse), la hausse a été de plus de 2 % au cours des 3 derniers mois. En revanche, les prix restent orientés à la baisse sur Grenoble et Strasbourg où le marché semble hésiter.
Ailleurs en Province, la hausse des prix mesurée sur 12 mois s’installe dans la plupart des villes : cela est déjà le cas sur Aix en Provence, Metz, Mulhouse, Orléans ou Villeurbanne. Alors que sur Limoges, Perpignan et Tours, les prix sont en cours de stabilisation et que la baisse des prix s’affaiblit rapidement sur Amiens, Dijon ou Le Mans, par exemple. ©byBazikPress©christophe lebedinsky