Si l’on en croit les prévisions de Meilleurs Agents, la baisse des prix touche à sa fin et le marché immobilier français est en train de se retourner. Compte tenu de l’hétérogénéité du marché, le changement de cycle peut s’étaler sur plusieurs mois et ne couvrira pas toute la France avant 12 (zones dynamiques) à 18 mois (zones rurales). Enfin, ce changement de cycle reste soumis aux aléas macroéconomiques ainsi qu’aux décisions politiques qui peuvent à tout moment contrarier une reprise encore très fragile.
«
Si les taux d’intérêts se maintiennent à un niveau bas, malgré les légères hausses de ces dernières semaines, si la reprise
mondiale ne se brise pas sur les hoquets de l’économie
chinoise et si la France retrouve confiance en l’avenir, nous
pensons que tout est réuni pour que le marché immobilier
Français s’oriente dans les 6 à 18 prochains mois vers un
nouveau cycle haussier » Sébastien de Lafond, Président, MeilleursAgents
Paris, ville unique
Dans la capitale les prix ont baissé de 10,3% par rapport à 2011
A Paris, la baisse des prix atteint -10,3% en moyenne depuis le plus haut constaté en juillet 2011. Alors que le m2 se négociait en moyenne en 2011 à 8 640€, le prix moyen est aujourd’hui passé sous la barre des 7 750€ (7 748€).
La situation parisienne est très contrastée selon les arrondissements. Depuis janvier 2015 et jusqu’au 1er septembre 2015, les prix parisiens ont baissé en moyenne de -1,5%. Le XX° arrondissement a enregistré la plus forte baisse (-4,1%) et le 1er arrondissement a vu ses prix augmenter de 2,4% depuis le début de l’année.
En 25 ans, ils ont progressé de 200% dans les arrondissements qui se transformés
En prenant un peu de recul, l’analyse de l’évolution des prix à Paris depuis le dernier cycle commencé en 1991 est édifiante.
Les quartiers qui ont connu la plus grande transformation en matière de rénovation urbaine et de population (IIème, XIème, Xème, IXème) ont vu leurs prix progresser de plus de 200%. Dans la même période, les prix des arrondissements traditionnellement très recherchés mais qui ont peu évolué (XVIème ou Ier) n’ont même pas doublé en 24 ans. Les arrondissements du Nord-Est ont, pour leur part, progressé de plus de 150%. Cette analyse montre l’évolution de la capitale en près de 25 ans. Des quartiers souvent délaissés (qualité des immeubles et de leurs équipements, transports, commerces…) ont été considérablement améliorés et sont désormais de plus en plus recherchés par les acheteurs et investisseurs. Derrière une hausse souvent jugée excessive, parfois même spéculative, se cache en réalité une amélioration sensible des infrastructures et du cadre de vie, premier moteur de l’inflation des prix.
Les loyers passés au crible aussi par MeilleursAgents
Depuis 2008, la mission de MeilleursAgents est de fournir à tous les acteurs (acheteurs, vendeurs, investisseurs, particuliers et professionnels) des informations et des outils facilitant la compréhension et la transparence du marché immobilier. Après avoir diffusé publiquement et gratuitement la carte des prix de l’immobilier dans toute la France, MeilleursAgents dévoile la carte des loyers qui couvre les 15 000 communes les plus peuplées de France (soit 87% de la population). Dans les 15 premières villes de France, les loyers sont même disponibles avec un niveau de détail au micro-quartier.
Ces chiffres actualisés mensuellement ont l’ ambition d’aider les acteurs du marché locatif. Les locataires et candidats locataires peuvent vérifier l’équité de leur loyer. Les propriétaires disposent d’un indicateur précieux pour fixer leurs loyers en fonction du marché réel. Les investisseurs ont la possibilité de prévoir la rentabilité de leurs investissements locatifs à partir de données fiables et mises à jour en permanence.
29% des loyers parisiens réclamés encore au dessus des loyers de référence
Grâce à ses informations sur les loyers réellement pratiqués à Paris, MeilleursAgents a pu analyser concrètement la mise en oeuvre et l’impact de l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR et ses décrets d’application. « Il en ressort que les loyers de référence ont été fixés à un niveau très (trop ?) bas. Cet été encore, la plupart des annonces offraient des prix très au-dessus des loyers de référence, observent les auteurs de l’études », expliquent les auteurs de l’étude qui ont analysé 28 000 annonces publiées de 1er janvier au 31 juillet (avant la mise en œuvre de l’encadrement des loyers) par des agences immobilières à Paris. Leur observation ? « 46% des loyers réclamés dépassaient alors le loyer de référence majoré de 20% prévu par la loi. Cet écart est en partie dû à la disparité des situations dans les quartiers que l’on ne retrouve pas assez dans le découpage réalisé par l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) ».
Une nouvelle analyse des loyers proposés depuis la mise en œuvre du décret au 1er août 2015 montre que la proportion des loyers supérieurs aux loyers de référence majorés est tombée de 46% à 29%. Si le décret prévoit qu’un complément de loyer est possible si des conditions de localisation et de confort le justifient, les contours précis de ces exceptions ne sont pas encore connus. Il faut donc s’attendre à des contestations, voire à des règlements devant les tribunaux entre propriétaires et locataires.
L’annonce de la mesure avait déjà fait fuir, par anticipation, près de la moitié des investisseurs dans les petites surfaces parisiennes. MeilleursAgents compte suivre de très près l’impact de ce dispositif sur le marché, mais ne pourra probablement pas conclure sur son efficacité avant 18 mois.
Une France coupée en deux ?
« Nous avons analysé la situation des habitants des 30 premières villes de France (de Paris à Saint-Etienne). En prenant le revenu annuel média des ménages de chacune de ces villes, nous avons pu calculer l’effort budgétaire nécessaire pour se loger à l’achat comme à la location à partir des prix moyens constatés pour un appartement de 60 m2 (logement correspondant aux besoins d’un ménage médian) », précisent les experts de MeilleursAgents. Traditionnellement, banquiers et propriétaires considèrent que la dépense consacrée au logement (remboursement d’emprunt ou loyer) ne doit pas excéder 33% des revenus du ménage.
Dans ces conditions, l’analyse montre que l’accès au logement est problématique dans 7 villes sur 30 pour les candidats à la location et dans 14 villes sur 30 pour les candidats à l’achat.
Cette analyse démontre que la reprise du marché immobilier dans les grandes villes de France ne pourra pas se faire sans d’une part une hausse substantielle des revenus des ménages et d’autre part sans l’aide des investisseurs Français et étrangers. Ces deux éléments dépendent essentiellement des politiques qui seront mises en œuvre dans les prochains mois pour aider la France à retrouver la croissance et bénéficier de la baisse des prix de matières premières et de l’énergie. ©byBazikPress© hassan bensliman – Fotolia.com