« Baromètre LPI-Se Loger : Une évolution des prix de l’immobilier en demi-teinte », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest

Michel Mouillart, professeur d' Economie à l’Université Ouest et porte-parole du baromètre LPI-Se Loger analyse les résultats de l'édition de mars.

 

Où en est le marché de  l’immobilier ?  Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, décrypte les résultats du baromètre LPI-SeLoger du mois de mars 2015.  Il analyse les données issues de l’association  »Les Prix Immobiliers » observatoire de référence –constitué de 8 grands acteurs de l’immobilier privé. Et présente un nouvel indicateur donnant les marges de négociation région par région.

Une évolution des prix de l’ancien en demi-teinte

Les prix affichés en février ont progressé de 1.3 % au cours des 3 derniers mois : ceux des appartements restent stables, mais ceux des maisons augmentent de 3.4 %. Habituellement à cette période de l’année le marché est encore endormi, mais depuis quelques mois il se réveille et les prix se ressaisissent : ainsi sur 3 mois, les prix signés n’ont reculé que de 0.3 % pour les appartements (contre – 0.8 % en février 2014) alors que ceux des maisons augmentent de 0.2 % (contre – 0.4 % en février 2014).

Cependant, le rythme annuel d’évolution des prix des appartements est toujours de – 0.8 % et celui des maisons de – 1.5 %. Après le décrochage des prix constaté à l’automne, sur un marché perturbé par le retrait d’une part importante des investisseurs étrangers, le rythme annuel d’évolution des prix ne pourra se ressaisir que lorsque l’activité se sera suffisamment relevée : durant l’été probablement, sur un marché qui bénéficiera alors du rebond saisonnier habituel.

Les prix du neuf frémissent enfin

Sur un marché qui reprend des couleurs à l’approche du printemps, les prix frémissent. En février, les prix signés étaient ainsi de 0.9 % au-dessus de leur niveau de novembre 2014, retrouvant après plusieurs mois de dépression leur niveau d’il y a un an.

Vous voulez savoir pourquoi

il faut plus de  transparence

sur le marché de l’immobilier ?

Lisez-vite l’interview de Michel

Mouillart, porte parole

du baromètre LPI-SeLoger

Ce sont les prix des appartements qui se redressent le plus rapidement : ils ont progressé de 1.2 % au cours des 3 derniers mois, s’établissant en février à un niveau supérieur de 0.3 % à celui de 2014, à la même époque. Alors que les prix des maisons reculent encore doucement en février, de  0.3 % sur 3 mois : ils se situaient ainsi à 0.8 % sous leur niveau de février 2014.

Dans les prochains mois, les prix du neuf devraient se tendre. Mais pour l’heure, après une année 2014 qui ne fut pas très bonne, les prix du neuf affichent toujours des rythmes annuels d’évolution négatifs : – 0.8 % pour les appartements et – 1.0 % pour les maisons.

Ralentissement général de la baisse des prix 

Dans près de 60 % des villes de plus de 150 000 habitants, les prix des appartements anciens ont augmenté au cours des 3 derniers mois. La hausse est d’ailleurs soutenue (une progression de 4 % et plus) sur Le Havre, Lille, Reims, Rennes et Saint-

Etienne. Une telle situation, assez inhabituelle durant l’hiver, s’appuie sur une reprise d’activité qui s’amplifie depuis le début de l’année.

Et sur un an, la hausse des prix se maintient à un rythme modéré (de 1 à 2 %) sur Bordeaux, Metz, Paris ou Rennes.

Mais dans de nombreuses villes de Province, la reprise n’est pas encore suffisamment puissante pour inverser la tendance récessive des prix observée jusqu’alors, d’autant qu’en général, les mois d’hiver ne sont pas propices à la hausse des prix. Même si la baisse des prix continue à ralentir dans la plupart des villes de Province, le recul reste rapide, sur Amiens, Le Mans ou Mulhouse, par exemple : avec des baisses de 5 % et plus sur un an.

Des marges actuellement élevées

En moyenne France entière, la marge de négociation s’est établie en février à 5.1 % pour les appartements et à 5.9 % pour les maisons.

 

Pour les appartements, elle est la plus forte en Champagne-Ardenne, dans le Limousin et en Poitou-Charentes. Et pour les maisons, en Franche Comté et en Lorraine. En général, lorsque la pression de la demande est forte, la marge sur les appartements est de l’ordre de 4.5 % : en Aquitaine, en Ile de France ou en Rhône-Alpes, par exemple. Dans le cas des maisons en revanche, le niveau des marges paraît moins affecté par la pression de la demande.

C’est en Alsace que les marges sont les plus faibles.

La reprise se confirme

Le printemps est bien en avance sur le marché de l’ancien. Alors que la reprise s’est amorcée depuis quelques mois déjà, l’activité a de nouveau progressé en février. Elle a bénéficié pour cela de conditions de crédit qui se sont encore améliorées (baisse des taux, allongement des durées, …) et d’un allègement des taux d’apport personnel demandés par les établissements de crédit. Une telle conjonction de conditions favorables au retour de ménages plus jeunes et plus modestes permet maintenant au marché de se redresser plus rapidement.

Ainsi, le rythme annuel de l’activité (mesuré en glissement trimestriel) est désormais plus soutenu : avec + 2.5 % en février, il confirme que le marché est en train de sortir de la parenthèse récessive qui s’était ouverte il y a un an.

Depuis le printemps 2014, les marges se sont sensiblement relevées. Mais sur le marché des maisons, elles retrouvent un niveau plus habituel depuis le début de l’année.

 

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Michel Mouillart: Michel Mouillart est Professeur émérite à l’Université et FRICS (Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors). Il est Docteur d’Etat en Economie et Docteur sur travaux en Economie et Financement du Logement. L’essentiel de son action dans le secteur du logement a consisté en la réalisation d’études et de recherches sur le secteur de l’immobilier résidentiel. Il a ainsi mis en place ou contribué au développement de nombreux observatoires qui ont trouvé leur place dans le système d’informations sur le logement privé en France. Il assure la direction scientifique de ces observatoires : les crédits aux ménages (Fédération Bancaire Française) depuis 1989, les loyers du secteur locatif privé (CLAMEUR) de 1998 à 2019, la production de crédits immobiliers aux particuliers (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) depuis 1999, l’accession à la propriété (Institut CSA) depuis 1999, l’Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007 et l’Observatoire LPI sur les prix des logements neufs et anciens depuis 2011. En tant que personnalité qualifiée, il a été nommé et il siège au Conseil National de l’Habitat depuis 1990. Il a ainsi été Président de nombreux groupes de travail du Conseil National de l’Habitat, dont récemment le groupe « Redynamiser l’accession à la propriété » (2023). Il avait aussi été rapporteur des « Rencontres ConstructionAménagement du Territoire » de l’Assemblée Nationale de 1989 à 2001. Par ailleurs, et toujours en tant que personnalité qualifiée, il a été membre du Conseil National de l’Information statistique (1991-2000), de la Commission des Comptes du Logement 1992-2014) et de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l'Exclusion Sociale (2006-2013). De même, il a été Administrateur de l’Office HLM de la ville de Nanterre (1983-2014) et de la Fédération Nationale Habitat et Développement (2008- 2015). Depuis 2010, il est membre du Conseil de Développement du Pays de Brest, toujours en tant que personnalité qualifiée. Et depuis 2015, il est administrateur de SOLIHA-Finistère. Auteur régulier de nombreux articles dans des revues scientifiques ou professionnelles, il a publié ou participé à la publication de nombreux ouvrages sur l’économie et le financement du logement. Il est par ailleurs Chevalier de la Légion d’Honneur et Chevalier dans l’Ordre National du Mérite.