Lorsque le vendeur n’a pas indiqué que le bien disposait d’un assainissement individuel, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée si l’assainissement se révèle non conforme.
Le contexte
Lors de la vente d’une maison, l’acte authentique stipule que « le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble est raccordé à l’assainissement communal ». Après la vente, alertés par des odeurs nauséabondes, les acquéreurs découvrent que le bien dispose d’une fosse septique dont le trop-plein est raccordé au réseau public d’assainissement. Ils demandent aux vendeurs la réparation du préjudice qu’ils subissent. Le vendeur engage alors la responsabilité de l’agent immobilier, intermédiaire à la vente.
L’arrêt
La Cour de cassation, le 28 janvier 2015, a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel. La responsabilité des vendeurs est retenue, sur le fondement du défaut de délivrance : le bien est équipé d’un assainissement individuel et son raccordement au réseau public n’est pas conforme.
En revanche, la responsabilité de l’agent immobilier est écartée. Les vendeurs ne lui ayant pas signalé l’existence d’un dispositif individuel d’assainissement, l’agent immobilier n’avait pas à vérifier le mode d’évacuation des eaux usées.
La leçon
Alors que la jurisprudence des cours d’appel est fluctuante sur la responsabilité de l’agent immobilier en matière d’assainissement, cet arrêt récent apporte un intéressant éclairage. Le vendeur est présumé connaître les caractéristiques techniques du bien qu’il vend. L’agent immobilier doit l’interroger sur le mode d’assainissement, et, lorsque le bien n’est pas relié au tout-à-l’égout, il doit obtenir le rapport de visite de l’installation, conformément à la réglementation : l’installation doit être vérifiée.
En revanche, dès lors que le vendeur déclare que le bien est relié au tout-à-l’égout, la réglementation nationale n’impose pas de procédure de contrôle. Dans ce cas, l’agent immobilier n’a pas l’obligation de se livrer à des vérifications plus poussées, si rien ne lui permet de mettre en doute la déclaration du vendeur. L’agent immobilier se doit cependant d’être prudent : au moindre doute, il a intérêt à obtenir du vendeur une vérification de l’assainissement. Et certaines communes imposent un contrôle de l’assainissement collectif en cas de vente. ©byBazikPress
