Depuis plusieurs années, l’agent immobilier est soumis à la réglementation relative à la lutte contre le blanchiment. Ses obligations se sont fortement accrues et les premières condamnations tombent.
Plusieurs réseaux immobiliers ont sensibilisé leurs adhérents à cette législation. Mais, dans la pratique, les agents immobiliers se sentent souvent peu concernés. En 2013, les notaires ont effectué 970 déclarations, contre 54 émanant des professionnels de l’immobilier. Les lourdes sanctions encourues devraient inciter l’agent immobilier à mettre en œuvre le dispositif prévu par la loi.
Qu’est-ce que le blanchiment ?
Le blanchiment est le fait de faire disparaître l’origine frauduleuse d’une somme d’argent pour lui donner l’apparence d’un investissement honorable. Il consiste à réinjecter dans l’économie légale des fonds qui ont été obtenus illégalement. En tant qu’intermédiaire, l’agent immobilier peut être inquiété : la loi assimile au blanchiment le fait d’apporter son concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion de fonds provenant d’une infraction. Enfin, la réglementation s’applique aux opérations qui participent au financement du terrorisme.
L’achat d’un bien avec de l’argent provenant d’activités illicites, telles que le trafic de drogue, constitue un blanchiment. Mais, plus couramment, les fonds provenant du travail « au noir » sont également concernés car ces sommes sont soustraites à la TVA et à l’impôt sur les revenus.
Afin de détecter les opérations suspectes, la loi édicte une obligation de vigilance à l’égard de la clientèle. Pour la respecter, l’agent immobilier doit mettre en place, au sein de l’agence, une procédure adaptée.
TRACFIN et la déclaration de soupçon
La cellule Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers) a pour mission de lutter contre les opérations de blanchiment. A ce titre, elle reçoit les déclarations de soupçon émanant des professionnels et peut imposer de surseoir pendant 5 jours à la conclusion de l’acte, délai pendant lequel elle saisit la justice.
En effet, le professionnel qui soupçonne une opération de blanchiment a l’obligation d’en faire la déclaration auprès de Tracfin, via le service Internet Ermes, ou par télécopie ou courrier. La déclaration est effectuée par le déclarant Tracfin (l’agent immobilier ou, éventuellement, un collaborateur qu’il aura désigné).
La confidentialité de la déclaration est imposée par la loi : l’agent immobilier a l’interdiction de parler de sa déclaration de soupçon à quiconque. Et Tracfin ne fait pas apparaître l’origine de l’information qu’il transmet à l’autorité judiciaire. Le professionnel qui effectue une déclaration de soupçon qui se révèle non justifiée ne peut pas voir sa responsabilité engagée.
L’obligation de vigilance
Le professionnel doit être vigilant à l’égard de sa clientèle, tout au long de l’exécution de sa prestation de service. Aux mesures habituelles s’ajoute un devoir de vigilance complémentaire, lorsque la situation présente un risque accru de blanchiment.
S’il n’est pas en mesure de recueillir les informations nécessaires, la loi impose à l’agent immobilier de ne pas poursuivre la relation d’affaires et de ne pas exécuter de prestation.
Les pièces nécessaires à ces vérifications sont conservées pendant cinq ans. A ce titre, l’archivage numérisé peut présenter un intérêt.
La vigilance permanente
Identifier son client et le bénéficiaire de l’opération
L’agent immobilier doit identifier son client avant d’entrer en relation d’affaires avec lui. Lorsque le client n’est pas le bénéficiaire de l’opération, le professionnel a l’obligation d’identifier le bénéficiaire effectif, dans les mêmes conditions. L’agent immobilier est fréquemment intermédiaire dans des opérations faisant intervenir une société. Dans cette hypothèse, le bénéficiaire de l’opération est la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, ou qui exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale des associés.
La question reste ouverte lorsque l’agent immobilier rédige un compromis comportant une clause de substitution très large, permettant de substituer à l’acquéreur toute personne physique ou morale de son choix. Il est alors impossible à l’agent immobilier d’identifier le bénéficiaire effectif de l’opération. Une telle stipulation peut être encadrée, pour prévenir le risque.
Recueillir les informations relatives à l’opération
Avant d’entrer en relation d’affaires, l’agent immobilier recueille les informations relatives à l’objet et à la nature de l’opération, afin d’évaluer le risque de blanchiment. La réglementation vise les informations relatives à la situation professionnelle, économique et financière du client, qui doivent être actualisées si nécessaire au cours de la relation.
La vigilance complémentaire
Le professionnel applique des mesures de vigilance complémentaire notamment lorsque le client ou son représentant légal :
– n’est pas présent physiquement,
– ou réside à l’étranger et exerce ou a exercé des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives,
– ou est domicilié dans un pays figurant sur la liste du GAFI (Groupe d’action financière) comme faisant obstacle à la lutte contre le blanchiment ou le terrorisme.
Les procédures et contrôles internes à l’agence
L’agent immobilier met en place un système d’évaluation et de gestion des risques liés au blanchiment et au financement du terrorisme. Il doit également former ses collaborateurs.
La réglementation ne lui impose pas, à ce jour, de dispositif particulier. Il appartient donc au professionnel de mettre en place une procédure adaptée, permettant de détecter les risques liés au blanchiment. A titre indicatif, peuvent être retenues :
– la désignation d’un responsable du dispositif,
– l’élaboration d’une classification des risques, d’un profil de la relation d’affaires permettant de détecter d’éventuelles anomalies,
– la définition d’une procédure de contrôle des risques,
– la formation des collaborateurs de l’agence.
Le contrôle exercé sur l’agent immobilier
Le contrôle du respect des obligations Tracfin est mis en œuvre par les agents de la répression des fraudes et de la concurrence. Ils peuvent obtenir communication de tout document nécessaire à leur mission.
Le blanchiment est puni de 5 ans d’emprisonnement et 37 500 euros d’amende. Le non-respect de la réglementation relative au blanchiment est réprimé par la Commission nationale des sanctions, qui est habilitée à prononcer des peines allant de l’avertissement au retrait de la carte professionnelle, ainsi qu’une amende administrative d’un montant maximal de 5 millions d’euros, fixée en fonction de la gravité des manquements commis.
